โครงการใหม่ สุขุมวิท 24 ต้นซอย: ไฮไรส์หรูที่ขายทางเดินสู่เอ็มโพเรียม

สุขุมวิท ซอย 24 เป็นซอยที่แยกจากถนนสุขุมวิทฝั่งเลขคู่ ตรงข้ามปากซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) พอดี และ "ต้นซอย" ที่คนในวงการเรียกกันก็คือช่วงแรกของซอยก่อนที่ถนนจะเริ่มแคบและคดเข้าไปด้านใน ย่านนี้มีคอนโดและอาคารพักอาศัยหนาแน่นอยู่แล้ว ทั้ง พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์, ดิ เอ็มโพริโอ เพลส และเดอะลุมพินี 24 ที่เรียงตัวกันอยู่ช่วงต้นถึงกลางซอย โครงการใหม่ที่เปิดตัวบริเวณต้นซอยจึงไม่ได้มาอยู่ในที่ว่าง แต่มาแทรกในทำเลที่คนรู้จักดีอยู่แล้ว และนั่นคือจุดขายหลักของมัน

เส้นทางเดินจริงเป็นแบบนี้ ลงจาก BTS พร้อมพงษ์ ทางออก 2 คุณจะออกมาฝั่งดิ เอ็มโพเรียมและดิ เอ็มควอเทียร์ จากนั้นเดินเลียบสุขุมวิทมาทางปากซอย 24 ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากสถานี ช่วงต้นซอยฟุตพาทพอเดินได้แต่ไม่ได้มีหลังคาคลุมตลอด แดดกลางวันและฝนตอนเย็นต้องเผื่อใจไว้ ส่วนทางไปดิ เอ็มโพเรียมนั้นต้องข้ามกลับมาฝั่งถนนใหญ่ ไม่ใช่เดินทะลุในซอยได้ตรง ๆ ยิ่งลึกเข้าไปในซอยเท่าไร ระยะกลับออกมาหาสถานีและห้างก็ยิ่งยาวขึ้นเท่านั้น ทำเลต้นซอยจึงได้เปรียบตรงนี้ชัดเจน

• ปากซอยอยู่ตรงข้าม ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) บนถนนสุขุมวิท ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ ทางออก 2
• ต้นซอยคือช่วงแรกก่อนถนนจะแคบลง เป็นที่ตั้งของคอนโดที่คนรู้จัก เช่น พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ และเดอะลุมพินี 24
• เดินออกมาหาดิ เอ็มโพเรียมและ BTS ต้องเลียบและข้ามถนนสุขุมวิท ไม่ใช่เดินทะลุในซอย
• ยิ่งลึกเข้าไปในซอย ระยะและเวลากลับออกมาหาสถานียิ่งเพิ่ม ทำเลต้นซอยจึงมีค่าพรีเมียมในตัวเอง

ไฮไรส์หรูที่เปิดตัวแถวต้นซอยมักวางยูนิตมิกซ์ครบตั้งแต่ 1 ห้องนอนขนาดเล็กไปจนถึงเพนต์เฮาส์ชั้นบน แต่ขอย้ำว่านี่คือรูปแบบที่ "พบบ่อย" ไม่ใช่สิ่งที่โครงการใดโครงการหนึ่งประกาศแน่นอน โดยทั่วไป 1 ห้องนอนในทำเลนี้เหมาะกับนักลงทุนที่ปล่อยเช่า เพราะกลุ่มผู้เช่าในย่านพร้อมพงษ์และชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทมีความต้องการต่อเนื่อง ส่วน 2 ห้องนอนมักเป็นของคนซื้ออยู่เองที่อยากได้พื้นที่ครอบครัวใกล้ดิ เอ็มโพเรียม และเพนต์เฮาส์เป็นสินค้าเฉพาะกลุ่มที่สภาพคล่องต่ำกว่า ขายต่อยากกว่า ทั้งหมดนี้ควรตรวจสอบผังและขนาดจริงกับผู้พัฒนา

เรื่องไทม์ไลน์ก่อสร้างต้องมองตามความจริงของกรุงเทพฯ วันโอนที่ประกาศในใบปลิวพรีเซลคือ "วันที่คาดว่า" ไม่ใช่สัญญาตายตัว การเลื่อนหนึ่งถึงสองไตรมาสเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้บ่อย ผู้ซื้อจึงควรขอเอกสารและเงื่อนไขที่จับต้องได้เป็นลายลักษณ์อักษร มากกว่าเชื่อคำพูดในวันจองดังรายการด้านล่าง

1. สถานะการอนุมัติรายงาน EIA ว่าผ่านแล้วหรืออยู่ขั้นตอนใด — ควรตรวจสอบกับผู้พัฒนา
2. วันเริ่มก่อสร้างจริงและผู้รับเหมาหลัก ไม่ใช่แค่วันเปิดขาย
3. ไตรมาสที่คาดว่าจะโอน พร้อมเงื่อนไขหากเลื่อนออกไป
4. เงื่อนไขรับประกันงานและระยะเวลาแจ้งซ่อมหลังโอน (defect/warranty)
5. งวดผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง และสิ่งที่เกิดขึ้นกับเงินดาวน์หากโครงการไม่เสร็จตามกำหนด

จุดที่ผู้ซื้อต้องชั่งน้ำหนักจริง ๆ คือราคาต่อตารางเมตรของโครงการใหม่เทียบกับของมือสองในซอยเดียวกัน คอนโดเปิดใหม่ต้นซอยมักตั้งราคาสูงกว่าของมือสองในซอยอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนต่างนี้ไม่ได้ซื้อแค่ความใหม่ แต่ซื้อตำแหน่งที่อยู่ใกล้ปากซอย ใกล้ดิ เอ็มโพเรียมและ BTS พร้อมพงษ์มากกว่า ตัวเลขด้านล่างเป็นช่วงประมาณการ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และควรตรวจสอบอีกครั้งกับข้อมูลตลาดล่าสุด เพราะราคาซื้อขายจริงเคลื่อนไหวตลอด

1

อันดับที่ 1: ดิ เอ็มโพริโอ เพลส

มือสอง ต้นถึงกลางซอย

เป็นตัวเทียบที่ดีของฝั่งมือสอง เพราะอยู่ในช่วงต้นถึงกลางซอยและเป็นที่รู้จักของตลาดเช่าในย่านพร้อมพงษ์ ราคาต่อตารางเมตรของมือสองที่นี่มักต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ต้นซอยพอสมควร ซึ่งสะท้อนทั้งอายุอาคารและตำแหน่งที่ลึกกว่าเล็กน้อย ส่วนต่างราคาที่คุณจ่ายเพิ่มให้โครงการใหม่ โดยหลักคือค่าตำแหน่งที่ใกล้ปากซอยและดิ เอ็มโพเรียมมากกว่า ไม่ใช่ทุกส่วนต่างจะได้คืนตอนขายต่อเสมอไป

คะแนน Google

★ 4.2 (190 รีวิว)

ที่ตั้ง

93 ซ.สุขุมวิท 24

ดูบน Google Maps ↗

สรุปตรง ๆ ค่าพรีเมียมต่อตารางเมตรที่จ่ายเพิ่มให้โครงการใหม่ คือการซื้อทางเดินที่สั้นลงไปหาดิ เอ็มโพเรียมและ BTS พร้อมพงษ์ บวกกับความใหม่ของอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนที่เป็นค่า "ทำเลต้นซอย" มีแนวโน้มรักษามูลค่าได้ดีกว่า เพราะตำแหน่งเป็นสิ่งที่ลอกเลียนไม่ได้ แต่ส่วนที่เป็นค่า "ของใหม่" มักลดลงเร็วในช่วงปีแรก ๆ หลังโอน ผู้ซื้อที่หวังขายต่อควรแยกสองส่วนนี้ออกจากกันก่อนตัดสินใจ และควรดูราคาซื้อขายจริงล่าสุดในซอยประกอบ

สิ่งที่ใบปลิวพรีเซลไม่โชว์คือปากซอยสุขุมวิท 24 ที่แคบ รถจากคอนโดหลายแห่งในซอย รวมถึงคนที่มา Galeri 24 และ Sterling Sport and Wellness ต้องไหลออกมารวมกันที่ปากซอยเดียวก่อนเลี้ยวเข้าถนนสุขุมวิท ช่วงเช้าวันทำงานและช่วงเย็นราวหกโมงถึงสองทุ่มรถมักสะสมยาว การเพิ่มไฮไรส์หลายร้อยยูนิตบนที่ดินแคบ ๆ ต้นซอยยิ่งเติมปริมาณรถเข้าไปอีก เรื่องอัตราส่วนที่จอดและการออกแบบลานจอดในตึกผอมสูงจึงเป็นเรื่องที่ต้องถามให้ชัดก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่รายละเอียดปลีกย่อย

1. อัตราส่วนที่จอดรถต่อยูนิตเป็นเท่าไร และนับรวมที่จอดซ้อนคัน/คาร์ลิฟต์หรือไม่
2. ทางเข้า-ออกรถอยู่ที่ปากซอยหลักหรือมีซอยด้านข้างแยกต่างหาก
3. ระบบขยะและพื้นที่โหลดของบนที่ดินแคบจัดการอย่างไร ไม่ให้ไปกีดขวางปากซอย
4. ช่วงเวลาที่ปากซอยรถติดหนักสุด ลองไปยืนดูเองช่วงเช้าและเย็นวันธรรมดา
5. รถของโครงการจะไปเพิ่มภาระปากซอยที่มี Galeri 24 และ Sterling Sport and Wellness ป้อนรถอยู่แล้วแค่ไหน

2

อันดับที่ 2: Sterling Sport and Wellness (Sukhumvit 24)

ตัวสร้างจราจรต้นซอย 24

ฟิตเนสและศูนย์กีฬาที่เปิดยาวตั้งแต่เช้าถึงเกือบเที่ยงคืนทุกวัน ทำให้มีรถเข้าออกต้นซอยเกือบตลอดวัน ไม่ใช่แค่ชั่วโมงเร่งด่วน เวลามองทำเลโครงการใหม่ ควรนับที่นี่และ Galeri 24 เป็นแหล่งจราจรร่วมที่ป้อนรถเข้าปากซอยเดียวกัน การไปยืนสังเกตการณ์จริงหน้าปากซอยช่วงเย็นจะบอกสภาพได้ตรงกว่าคำอธิบายในห้องขาย

คะแนน Google

★ 4.8 (327 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน 6:00–23:30

ที่ตั้ง

109 ซ.สุขุมวิท 24

ดูบน Google Maps ↗