รีวิวคอนโดใหม่ห้องเล็กพร้อมพงษ์ Studio–1 Bedroom งบไม่ถึง 10 ล้านมีตัวไหน

ถ้าตั้งงบไว้ไม่ถึง 10 ล้านแล้วอยากได้คอนโดใหม่ในพร้อมพงษ์ ความจริงข้อแรกที่ต้องยอมรับคือ ยูนิตติดถนนสุขุมวิทและในคลัสเตอร์รอบ ดิ เอ็มโพเรียม กับ ดิ เอ็มควอเทียร์ แม้แต่ห้อง 1 ห้องนอนก็ทะลุ 10 ล้านไปเกือบหมดแล้ว ประตูที่ยังเหลือจริง ๆ จึงเป็นห้องเล็ก สตูดิโอถึง 1 ห้องนอน ในซอยที่ลึกเข้าไปอย่างสุขุมวิท 33, 31 หรือ 39 ซึ่งที่ดินถูกลงและผู้พัฒนาจึงตั้งราคาต่อยูนิตได้ต่ำกว่า หมุดหลักที่เห็นภาพชัดที่สุดคือ Noble Around Sukhumvit 33 ซึ่งตั้งอยู่ซอยสุขุมวิท 33 แขวงคลองตันเหนือ เป็นอาคารเดียวสูง 25 ชั้น รวม 274 ยูนิต สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 จึงเป็นของที่เดินดูจริงได้ ไม่ใช่ขายกระดาษ

บทความนี้เขียนให้คนสองกลุ่มชัด ๆ กลุ่มแรกคือ first jobber หรือคนโสดชาวต่างชาติที่ทำงานแถวอโศกถึงพร้อมพงษ์ อยากได้ห้องใหม่ทำเลดีในงบจำกัด กลุ่มที่สองคือคนซื้อปล่อยเช่าที่มองดีมานด์จากชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทเป็นหลัก ส่วนคนที่บทความนี้ไม่เหมาะด้วยคือครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ และคนที่อยากได้ 2 ห้องนอนติดถนนใหญ่ติดสถานี เพราะทั้งสองโจทย์นั้นงบ 10 ล้านในพร้อมพงษ์ตอบไม่ได้แล้ว ราคาทุกตัวในบทความนี้เป็นค่าโดยประมาณ ณ ช่วงที่เขียน ควรเช็กกับโครงการและตลาดอีกครั้งก่อนตัดสินใจ

สุขุมวิท 33 เป็นซอยที่อยู่อาศัยซึ่งลึกเข้าไปจากถนนสุขุมวิท ไม่ได้อยู่ปากซอยแบบตึกริมถนน ดังนั้นภาพการเดินทางจริงจึงต่างกับยูนิตติดถนนใหญ่พอสมควร ตึกที่เกาะถนนสุขุมวิทบางแห่งแทบก้าวออกจากล็อบบี้ก็ถึงทางขึ้น BTS พร้อมพงษ์ ขณะที่ Noble Around Sukhumvit 33 ต้องเดินออกจากซอยมาที่ถนนใหญ่ก่อน เส้นทางนี้เป็นทางเท้าในซอยที่ไม่ได้มีหลังคาคลุมตลอด และไม่มีสะพานลอยให้ข้าม ช่วงกลางวันแดดร้อน หน้าฝนต้องกางร่ม แลกกับความเงียบและความเป็นส่วนตัวของซอยลึกที่รถไม่พลุกพล่านเท่าปากซอย ใครรับการเดินกลางแจ้งสั้น ๆ ได้ก็คุ้ม ใครแพ้แดดแพ้ฝนต้องคิดให้ดี

• ตำแหน่ง: อยู่ในซอยสุขุมวิท 33 แขวงคลองตันเหนือ ซึ่งเป็นซอยพักอาศัย ไม่ใช่ตึกปากซอยติดถนนสุขุมวิท
• สถานีหลัก: ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ และอยู่ในระยะใช้งาน MRT สุขุมวิท ได้ด้วย เหมาะกับคนต้องต่อสองสาย
• ลักษณะทางเดิน: เดินออกซอยมายังถนนใหญ่ ทางเท้าไม่ได้คลุมหลังคาตลอด และไม่ต้องข้ามสะพานลอย
• กินดื่มรอบตัว: เกาะกลุ่มร้านอาหารย่านชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทบนซอย 33, 31 และ 39 ซึ่งเป็นแต้มต่อสำคัญของการปล่อยเช่า
• เวลาเดินจริง: ตัวเลขนาทีที่วัดจาก Google Maps อยู่ในแผนที่ venue ของบทความ ใช้อ้างอิงได้แม่นกว่าการกะด้วยสายตา

ความต่างระหว่าง 27 กับ 35 ตร.ม. สำคัญกว่าตัวเลขบนกระดาษมาก ห้อง 1 นอน 27 ตร.ม. ในทางปฏิบัติใช้ชีวิตแบบสตูดิโอที่กั้นผนังเพิ่ม เตียงกับมุมทำงานต้องแชร์พื้นที่กัน เหมาะกับคนโสดที่อยู่คนเดียวและไม่สะสมของ ตัวอย่างประกาศเช่าห้องแบบนี้ตกแต่งครบอยู่ที่ราว 23,000 บาท/เดือน ส่วน 34–35 ตร.ม. เริ่มแยกโซนนอนออกจากนั่งเล่นได้จริง อยู่ยาวสบายกว่าชัดเจน ตัวอย่างยูนิต 35 ตร.ม. ชั้น 17 ตกแต่งครบเคยประกาศขายราว 6,000,000 บาท ซึ่งยังเข้างบไม่ถึง 10 ล้านสบาย ๆ ทั้งสองแบบจึงเป็นคำตอบหลักของโจทย์นี้ ขณะที่ 1 Bedroom L และ 2 Bedrooms เริ่มเบียดเพดานงบหรือข้ามไปแล้ว

สรุปแบบตรงไปตรงมา คนที่ควรเลือกห้องเล็กที่นี่คือ first jobber หรือคนโสดชาวต่างชาติที่ทำงานย่านอโศกถึงพร้อมพงษ์ อยากได้คอนโดใหม่ทำเลดีในงบไม่ถึง 10 ล้าน และยอมแลกการเดินออกซอยกับความเงียบที่ได้คืนมา รวมถึงนักลงทุนที่มองปล่อยเช่ากลุ่มญี่ปุ่นซึ่งคุ้นกับทำเลซอย 33, 31, 39 อยู่แล้ว ส่วนครอบครัว คนที่ต้องมีรถประจำ หรือคนที่อยากได้ 2 ห้องนอนติดถนนใหญ่ติดสถานี ควรมองยูนิตใหญ่หรือตึกริมสุขุมวิทแทน และยอมรับว่าโจทย์นั้นงบต้องขยับเกิน 10 ล้าน

• ตรวจสัดส่วนและเงื่อนไขที่จอดรถตัวจริง เพราะ ~53% แปลว่าไม่ใช่ทุกยูนิตได้ที่จอด
• ขอตัวเลขค่าส่วนกลางและเงินกองทุนต่อ ตร.ม. ที่เป็นปัจจุบัน ไม่ใช่ของตอนเปิดโครงการ
• ให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ภาษี และวีซ่าตรวจสอบเงื่อนไขการถือครองของชาวต่างชาติก่อนโอน
• เทียบราคาต่อ ตร.ม. จริงกับยูนิตใกล้เคียงบนซอย 31 และ 39 ก่อนเคาะ อย่าดูแค่ราคารวม
• ยืนยันราคาและสถานะยูนิตกับโครงการโดยตรงอีกครั้ง เพราะตัวเลขในบทความเป็นค่าโดยประมาณ ณ ช่วงที่เขียน