กู้ร่วมคอนโดพร้อมพงษ์ 12 ล้าน ใครกู้ร่วมได้ และต้องรู้อะไรก่อนเซ็น

คอนโดใหม่ในรัศมีเดินถึง BTS พร้อมพงษ์ โดยเฉพาะทำเลหลัง ดิ เอ็มควอเทียร์ ไล่เข้าไปในสุขุมวิท ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) และฝั่งซอย 24 ราคาต่อยูนิตขยับขึ้นไปแตะหลักสิบล้านได้ไม่ยากเมื่อเป็นห้องสองนอนในอาคารเกรดดี ตัวเลข 12 ล้านบาทที่เราใช้ในบทความนี้เป็นกรอบโดยประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และควรตรวจสอบราคาจริงของแต่ละโครงการอีกครั้ง แต่สิ่งที่แทบไม่เปลี่ยนคือเงินผ่อนต่อเดือนของวงเงินระดับนี้ ซึ่งมักต้องการฐานรายได้ที่คนทำงานเงินเดือนคนเดียวมักยังไปไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารใช้ประเมิน

กลไกที่ทำให้กู้ร่วมช่วยได้จริงมีแค่ข้อเดียว นั่นคือ ธนาคารนำฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมทุกคนมารวมกัน เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ เมื่อรายได้รวมสูงขึ้น วงเงินที่อนุมัติได้ก็สูงขึ้นตาม และโอกาสผ่านเกณฑ์ก็มากขึ้น กรณีที่เหมาะที่สุดคือรายได้ของคนเดียวไม่ถึงเกณฑ์ผ่อนห้องระดับนี้ การรวมรายได้กับคนอีกหนึ่งถึงสองคนจึงเป็นทางที่ทำให้ดีลที่เคยไกลเกินเอื้อมกลายเป็นจริงได้ โดยที่แต่ละคนไม่ต้องมีรายได้สูงลิ่วคนเดียว

เพดานที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ กู้ร่วมได้ตั้งแต่ 1 คนขึ้นไป แต่รวมแล้วไม่เกิน 3 คนภายใต้สัญญาฉบับเดียวกัน ดังนั้นแม้จะมีญาติพร้อมช่วยหลายคน ก็ใส่ชื่อร่วมได้มากที่สุดสามคนเท่านั้น จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าจับมือเพื่อนหรือคู่ที่ยังไม่มีสถานะทางกฎหมายกันมากู้ร่วมซื้อห้องแถวสวนเบญจสิริหรือหลัง เค วิลเลจ ได้ ความจริงคือกลุ่มที่ไม่ใช่ครอบครัวสายเลือดและไม่ใช่คู่สมรสมักเป็นกลุ่มที่ธนาคารปฏิเสธ

คนส่วนใหญ่รวมสองเรื่องนี้เป็นเรื่องเดียว ทั้งที่มันแยกกันชัดเจน เรื่องแรกคือกรรมสิทธิ์ ใครมีชื่ออยู่ในโฉนดห้องชุด เรื่องที่สองคือภาระหนี้ ใครต้องรับผิดต่อธนาคาร คำแนะนำพื้นฐานคือ ควรใส่ชื่อผู้กู้ร่วมทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม เพราะเมื่อใดที่จะขาย โอน หรือทำธุรกรรมกับห้องในอนาคต ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน หากช่วยผ่อนแต่ไม่มีชื่อ คุณจะไม่มีอำนาจต่อรองใด ๆ กับทรัพย์ที่ร่วมจ่ายมาทั้งชีวิต

• ผู้กู้ร่วมคือลูกหนี้ร่วม ไม่ได้แบ่งรับผิดฝ่ายละครึ่ง หากฝ่ายหนึ่งผิดนัด ธนาคารมีสิทธิเรียกให้คนใดคนหนึ่งหรือทุกคนชำระหนี้ทั้งก้อนได้
• หากถูกบังคับขายทอดตลาดแล้วได้เงินน้อยกว่ายอดหนี้คงค้าง ผู้กู้ยังต้องรับผิดชอบส่วนที่ขาดต่อไป ไม่ใช่จบเมื่อห้องหลุดมือ
• ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เฉพาะเมื่อสัดส่วนต่างชาติในอาคารรวมกันไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ขาย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ผู้กู้ร่วมต่างชาติจึงใส่ชื่อถือกรรมสิทธิ์ในส่วนโควตาคนไทยไม่ได้
• ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนสมรสกับคนไทยกู้ร่วมได้เฉพาะคอนโด ไม่รวมบ้านพร้อมที่ดิน ซึ่งพอดีกับทำเลคอนโดย่านพร้อมพงษ์และชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทที่มีคู่สมรสต่างชาติอยู่มาก

ก่อนเซ็นสัญญาซื้อคอนโดย่านพร้อมพงษ์ ควรนั่งลงตกลงให้ครบว่าใครจ่ายส่วนไหน จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเลิกกันหรือเลิกหุ้นส่วน ใครได้ห้องไป และจะทริกเกอร์การซื้อออกหรือการขายอย่างไร แล้วทำเป็นข้อตกลงลายลักษณ์อักษร ที่สำคัญ รายละเอียดด้านกฎหมาย ภาษี และสถานะคนต่างชาติเปลี่ยนแปลงได้ ควรให้ ทนายและธนาคารยืนยันเงื่อนไขล่าสุด และร่างข้อตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามทุกครั้ง อย่าถือตามบทความนี้เป็นคำวินิจฉัยสุดท้าย