กู้ซื้อคอนโดพร้อมพงษ์ราคา 10 ล้าน ต้องมีรายได้เท่าไร ผ่อนเดือนละกี่บาท

หัวใจของการกู้ซื้อคอนโดพร้อมพงษ์เริ่มที่คำถามเดียว คือธนาคารยอมให้กู้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาห้อง ตัวเลขนี้มาจากเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของ ธปท. ที่กำหนดเพดานวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน โดยหลักคร่าว ๆ คือบ้านหรือคอนโดสัญญาแรกกู้ได้ราวเต็มมูลค่า แต่ในทางปฏิบัติหลายแบงก์ยังตั้งเพดานไว้ประมาณ 90–95% สัญญาที่สองลดลงมาราว 80–90% และสัญญาที่สามเหลือประมาณ 70% ตัวเลขเหล่านี้ ธปท. เคยผ่อนและเข้มสลับกันมาหลายรอบตามภาวะตลาด จึงเป็นกรอบที่ควรเช็กใหม่ทุกครั้งก่อนตัดสินใจ สำหรับพร้อมพงษ์ กรอบราคา 8–12 ล้านครอบคลุมห้อง 1–2 นอนหลายโครงการรอบ BTS พร้อมพงษ์ ทั้งฝั่งซอย 24 และซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) ซึ่งเป็นราคาโดยประมาณ ณ ช่วงที่เขียนและควรตรวจสอบรายโครงการอีกครั้ง

แบงก์ไม่ได้ถามว่าคุณอยากผ่อนเดือนละเท่าไร แต่คำนวณย้อนกลับจากรายได้ผ่านตัวเลขชื่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งคือสัดส่วนภาระหนี้ต่อเดือนเทียบกับรายได้ ธนาคารส่วนใหญ่ให้ภาระผ่อนทั้งหมดรวมกันไม่เกินราว 40% ของรายได้ต่อเดือน (ตัวเลขนี้ต่างกันไปตามแบงก์และระดับรายได้ ควรถามเป็นราย ๆ) วิธีคิดคือประเมินค่างวดต่อเดือนของวงเงินกู้ที่ต้องการก่อน แล้วหารด้วย 0.4 จะได้รายได้ขั้นต่ำที่แบงก์อยากเห็น จากนั้นต้องหักหนี้เดิม เช่น ค่างวดรถหรือบัตรเครดิต ออกไปอีก เพราะหนี้เหล่านั้นกินโควตา 40% เดียวกัน คนที่ผ่อนรถอยู่จึงต้องมีรายได้สูงกว่าคนไม่มีหนี้เพื่อกู้วงเงินเท่ากัน

1. ประเมินค่างวดต่อเดือนของวงเงินกู้ที่ต้องการ (ดูตารางในหัวข้อถัดไปประกอบ)
2. นำค่างวดหารด้วย 0.4 เพื่อหา รายได้ขั้นต่ำ ที่ DSR ราว 40% ต้องการ
3. บวกภาระหนี้เดิมต่อเดือน เช่น ค่างวดรถ ค่าบัตรเครดิตขั้นต่ำ เข้าไปในภาระรวมก่อนหาร
4. หากรายได้คนเดียวไม่ถึง พิจารณากู้ร่วมกับคู่สมรสหรือคนในครอบครัวเพื่อรวมรายได้
5. ยืนยันเกณฑ์ DSR และอัตราดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณจริงกับแบงก์ เพราะแต่ละแห่งไม่เท่ากัน

ค่างวดจริงขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยเป็นหลัก และสินเชื่อบ้านไทยเกือบทั้งหมดเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่ผูกกับ MRR ของแต่ละแบงก์ ช่วง 1–3 ปีแรกมักได้เรตโปรโมชันต่ำกว่า พอพ้นช่วงนั้นดอกเบี้ยจะขยับขึ้นตาม MRR ทำให้วงเงินกู้ก้อนเดิมมีค่างวด (หรือสัดส่วนดอกเบี้ยในค่างวด) สูงขึ้นในปีหลัง ๆ นี่คือเหตุผลที่ควร stress-test ด้วยการลองคำนวณค่างวดที่ดอกเบี้ยสูงกว่าปัจจุบันสัก 1–2% ว่ายังผ่อนไหวหรือไม่ ก่อนจะผูกตัวเองกับคอนโดราคา 10 ล้านย่านพร้อมพงษ์ที่อยู่ในระยะเดินถึง ดิ เอ็มโพเรียม และ ดิ เอ็มควอเทียร์ ตัวเลขข้างล่างเป็นเพียงประมาณการตามสมมติฐานดอกเบี้ย ควรยืนยันเรตจริงกับแบงก์

ตรงไปตรงมา คือธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้บุคคลต่างชาติที่ไม่มีเงื่อนไขพิเศษ เช่น มีถิ่นที่อยู่ถาวรหรือมีผู้กู้ร่วมเป็นคนไทย ผู้ซื้อต่างชาติที่มองคอนโดย่านพร้อมพงษ์รอบสวนเบญจสิริหรือชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทจึงมักจ่ายเงินสด หรือกู้จากต่างประเทศแทน อีกจุดที่ต้องวางแผนคือคอนโดในโควตาต่างชาติต้องนำเงินเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศและมีเอกสาร FET (แบบ ธ.ต.3 เดิม) เพื่อใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ พร้อมค่าจดจำนองราว 1% และค่าโอนอื่น ๆ รายละเอียดเหล่านี้เป็นเรื่องกฎหมายและอาจเปลี่ยนได้ ควรยืนยันขั้นตอนและเอกสารปัจจุบันกับธนาคารและทนายที่มีใบอนุญาต