leasehold คอนโดพร้อมพงษ์ 30 ปี ต่างจากซื้อขาดยังไง ก่อนเซ็นต้องดูอะไร
leasehold คอนโดพร้อมพงษ์ กลายเป็นทางเลือกหลักของผู้ซื้อต่างชาติในตึกหรูโลว์ไรส์แถวสุขุมวิท ซอย 24, ซอย 31 และซอย 39 หลังโควตากรรมสิทธิ์ freehold แบบต่างชาติเต็ม 49% ไปแล้ว บทความนี้อธิบายว่าสิทธิเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินให้ความคุ้มครองอะไรจริง ๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทำไมคำโฆษณา "30+30+30 รวม 90 ปี" ที่หลายโครงการใช้ดึงดูดผู้ซื้อจึงไม่ใช่หลักประกันทางกฎหมาย โดยอ้างอิงคำพิพากษาฎีกาปี 2568 ที่วินิจฉัยเรื่องนี้ไว้ชัดเจน พร้อมรายการข้อสัญญาที่ควรตรวจสอบก่อนเซ็นทุกครั้ง
สารบัญ
ทำไมตึกหรูโลว์ไรส์ย่านพร้อมพงษ์ถึงขาย leasehold ให้ต่างชาติ
หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่กฎโควตาต่างชาติ กฎหมายไทยยอมให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ freehold ได้ก็ต่อเมื่อสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารนั้นยังไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด เมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว ห้องที่เหลือซึ่งยังอยากขายให้ผู้ซื้อต่างชาติจึงถูกจัดโครงสร้างเป็นสิทธิการเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแทน นี่ไม่ใช่กลเม็ดการตลาด แต่เป็นทางเดียวที่เหลืออยู่เมื่อฝั่ง freehold เต็ม
ตึกที่เจอเรื่องนี้บ่อยคือกลุ่มโลว์ไรส์หรูในซอยเงียบ ๆ ของพร้อมพงษ์ — สุขุมวิท ซอย 24, ซอย 31 และ ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) ตึกแนวนี้มักมีจำนวนยูนิตน้อย บางโครงการไม่กี่สิบห้อง เมื่อยูนิตรวมน้อย โควตา 49% ก็เต็มเร็วกว่าตึกไฮไรส์ขนาดใหญ่ พูดง่าย ๆ คือความหรูและความเป็นส่วนตัวที่ดึงดูดผู้ซื้อ กลับเป็นเหตุให้ห้องสวย ๆ หลายห้องเหลือขายในรูปแบบ leasehold เพราะฝั่ง freehold ถูกจับจองไปก่อน
จดทะเบียนการเช่า 30 ปี ที่สำนักงานที่ดินให้สิทธิอะไรจริง ๆ
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป กฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน จึงจะบังคับได้เต็มตามระยะเวลาที่จด และผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้มีชื่อเป็นเจ้าของในหนังสือแสดงสิทธิจริง จุดสำคัญที่คนมักไม่รู้คือ เมื่อจดทะเบียนแล้ว สัญญาเช่านั้นผูกพันตัวทรัพย์ ถ้าเจ้าของเดิมขายห้องต่อ ผู้เช่ายังมีสิทธิอยู่ต่อจนครบกำหนด สิทธินี้ต่างจากคำมั่นปากเปล่าอย่างสิ้นเชิง
- ค่าจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินเก็บ 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา
- อากรแสตมป์อีก 0.1% ของค่าเช่ารวม รวมแล้วประมาณ 1.1% ของค่าเช่าทั้งสัญญา
- ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องจ่ายใหม่อีกครั้งหากมีการทำสัญญาเช่ารอบใหม่ในอนาคต
- ควรตกลงให้ชัดในสัญญาว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่า 1.1% นี้ เพราะไม่มีกฎตายตัว
| ประเด็น | Leasehold 30 ปี | Freehold |
|---|---|---|
| ระยะเวลาสิทธิ | จำกัดสูงสุด 30 ปีต่อสัญญา | ถือครองถาวร |
| การบังคับใช้ | ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | เป็นกรรมสิทธิ์โดยการโอน |
| เมื่อตึก/ห้องเปลี่ยนเจ้าของ | สัญญาที่จดแล้วผูกพันติดไปกับทรัพย์ | ไม่กระทบ เพราะเป็นเจ้าของเอง |
| มรดก | โอนสิทธิที่เหลือได้ แต่ควรระบุในสัญญาให้ชัด | ตกทอดเป็นกรรมสิทธิ์ตามปกติ |
| สภาพคล่องขายต่อ | ลดลงเมื่ออายุเช่าเหลือน้อย | เป็นที่ต้องการมากกว่า |
| ราคาเริ่มต้น | ถูกกว่าราว 10–15% (ช่วงคร่าว ๆ) | สูงกว่า |
คำมั่น 30+30+30 ที่โฆษณากัน ทำไมกฎหมายไม่รับรอง
คำโฆษณายอดฮิตคือ “เช่า 30+30+30 รวม 90 ปี” ฟังดูเหมือนถือครองเกือบชั่วชีวิต แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 การเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดเวลาได้ ไม่เกิน 30 ปี หากทำเกินก็ให้ลดลงเหลือ 30 ปี ตัวเลข 90 ปีจึงไม่ใช่สิ่งที่จดทะเบียนได้จริงในคราวเดียว สิ่งที่คุณได้จดจริงคือ 30 ปีแรกเท่านั้น ส่วนที่เหลือเป็นเพียงคำสัญญาบนกระดาษ
เหตุผลเชิงกลไกคือ คำมั่นจะต่อสัญญาเป็นเพียงข้อผูกพันส่วนบุคคลระหว่างคุณกับเจ้าของคนที่เซ็น มันไม่ผูกพันตัวที่ดินและไม่ผูกพันเจ้าของรายใหม่ ต่างจากสัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้วซึ่งติดไปกับทรัพย์ การต่อสัญญาใหม่อีก 30 ปีทำได้จริงตามกฎหมาย แต่ต้องทำ ณ เวลาที่สัญญาเดิมสิ้นสุด และขึ้นกับความสมัครใจของเจ้าของ ณ ขณะนั้น ไม่ใช่จองไว้ล่วงหน้า ความเสี่ยงจริงคือ ถ้าอีก 30 ปีข้างหน้าตึกในซอย 31 หรือซอยพร้อมพงษ์เปลี่ยนมือ หรือเจ้าของไม่ต่อให้ คุณอาจไม่มีอะไรบังคับได้เลย
ก่อนเซ็นสัญญา leasehold ต้องตรวจข้อไหนบ้าง
ยืนยันตัวผู้ให้เช่าและการจดทะเบียนจริง
ด่านแรกที่ห้ามข้าม
เริ่มจากตรวจว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง เพราะถ้าไม่ใช่เจ้าของ สัญญาจดทะเบียนไม่ได้ และต้องยืนยันว่าสัญญาจะถูกนำไป จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจริง ไม่ใช่เซ็นกันเองเป็นเอกสารส่วนตัว เพราะสัญญาที่ไม่จดจะไม่ผูกพันตัวทรัพย์เมื่อห้องเปลี่ยนมือ ถัดมาให้ดูจำนวนปีที่เหลือหรือปีเริ่มต้น เพราะยิ่งอายุเช่าลดลง มูลค่าและสภาพคล่องขายต่อก็ลดตาม อย่าลืมสอบถามเงื่อนไขการโอนสิทธิการเช่า (lease assignment) ตอนขายต่อ ซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าและมักมีค่าธรรมเนียมเพิ่ม รวมถึงข้อความเรื่องมรดกและใครรับผิดชอบค่าจดทะเบียนราว 1.1%
- ตรวจที่ไหน
- สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา
- ต้องดู
- ชื่อเจ้าของในโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- สถานะสัญญา
- จดทะเบียนเช่า ไม่ใช่แค่ข้อตกลงส่วนตัว
ข้อดี
- เข้าถึงห้องในตึกโลว์ไรส์หรูย่านพร้อมพงษ์ที่ freehold เต็มโควตาไปแล้ว
- ราคาเริ่มต้นถูกกว่า freehold เทียบเคียงราว 10–15% (ช่วงคร่าว ๆ ควรเช็กจริง)
- สัญญา 30 ปีที่จดทะเบียนผูกพันตัวทรัพย์ อยู่ได้ครบเทอมแม้ห้องเปลี่ยนเจ้าของ
- เหมาะกับคนที่ต้องการอยู่อาศัยระยะยาวใกล้ ดิ เอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ และ BTS พร้อมพงษ์ มากกว่าหวังกำไรขายต่อ
ข้อควรพิจารณา
- สิทธิมีวันหมด มูลค่าลดลงเมื่ออายุเช่าเหลือน้อย
- สภาพคล่องขายต่อด้อยกว่า freehold ชัดเจน
- คำมั่นต่ออายุ 30+30+30 ไม่ใช่หลักประกัน และส่วนที่ทำล่วงหน้าอาจเป็นโมฆะตามฎีกา 4655/2566
- การขายต่อพึ่งความยินยอมของผู้ให้เช่าและมีค่าธรรมเนียมเพิ่ม
คำถามที่พบบ่อย
leasehold คอนโดพร้อมพงษ์ 30 ปี ต่ออายุได้จริงไหม
ต่อได้ตามกฎหมาย แต่ต้องทำสัญญาใหม่ ณ เวลาที่สัญญาเดิมครบกำหนดจริง ไม่ใช่จองหรือจ่ายเงินล่วงหน้าไว้ตั้งแต่ต้น และขึ้นอยู่กับความสมัครใจของเจ้าของที่ดินในขณะนั้นเท่านั้น คำมั่นต่ออายุที่ทำไว้ล่วงหน้าไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย
30+30+30 คืออะไร ทำไมถึงบอกว่าไม่มีผลตามกฎหมาย
เป็นรูปแบบโฆษณาที่เสนอเช่า 30 ปี 3 รอบรวม 90 ปีในคราวเดียว แต่ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 4655/2566 เมื่อ 18 มีนาคม 2568 ศาลวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุล่วงหน้าลักษณะนี้เป็นการหลีกเลี่ยงเพดาน 30 ปีตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะ สิ่งที่ผู้เช่าได้สิทธิจริงมีแค่ 30 ปีแรกที่จดทะเบียนเท่านั้น
ทำไมคอนโดหรูย่านพร้อมพงษ์บางตึกถึงขายเป็น leasehold ไม่ใช่ freehold
เพราะกฎหมายไทยให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ freehold ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร เมื่อโควตานี้เต็ม ห้องที่เหลือจึงถูกจัดเป็นสิทธิเช่า 30 ปีแทน ตึกโลว์ไรส์หรูที่มียูนิตน้อยในซอย 24, 31 และ 39 มักเจอเรื่องนี้เร็วกว่าตึกไฮไรส์ขนาดใหญ่
จดทะเบียนเช่า 30 ปีที่สำนักงานที่ดินเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่
รวมประมาณ 1.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา แบ่งเป็นค่าจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% และหากมีการทำสัญญาเช่ารอบใหม่ในอนาคตต้องเสียค่านี้ซ้ำอีกครั้ง ควรตกลงในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบ
leasehold กับ freehold ต่างกันตรงไหนตอนขายต่อ
ห้อง freehold โอนกรรมสิทธิ์ได้โดยตรงและเป็นที่ต้องการในตลาดขายต่อมากกว่า ส่วนห้อง leasehold ต้องอาศัยการโอนสิทธิการเช่า (lease assignment) ซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าและมักมีค่าธรรมเนียมเพิ่ม อีกทั้งมูลค่าจะลดลงเมื่ออายุสัญญาที่เหลือน้อยลง
ถ้าเจ้าของขายห้อง leasehold ต่อ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ยังมีผลไหม
มีผล เพราะสัญญาเช่าที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้วผูกพันตัวทรัพย์ ไม่ใช่ผูกพันเฉพาะตัวบุคคล ผู้เช่ายังมีสิทธิอยู่ต่อจนครบกำหนดสัญญาแม้เจ้าของใหม่จะซื้อห้องนั้นไป แต่คำมั่นต่ออายุที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ผูกพันเจ้าของรายใหม่
บทสรุป
ถ้าห้องที่ถูกใจในโลว์ไรส์หรูย่านพร้อมพงษ์เป็นสิทธิเช่า 30 ปีแบบจดทะเบียน ไม่ใช่เรื่องต้องกังวลเกินเหตุ ตราบใดที่ตรวจสอบแล้วว่าผู้ให้เช่าคือเจ้าของจริงและสัญญาจะถูกจดที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมาย แต่อย่าให้คำโฆษณา "30+30+30" มามีน้ำหนักในการตัดสินใจซื้อ เพราะสิ่งที่ผูกพันจริงมีแค่ 30 ปีแรกเท่านั้น ก่อนเซ็นควรให้ทนายความที่ไม่มีส่วนได้เสียกับผู้ขายตรวจสัญญาอีกชั้นหนึ่ง โดยเฉพาะเงื่อนไขการโอนสิทธิและผู้รับผิดชอบค่าจดทะเบียน 1.1% เพื่อไม่ให้ต้องมาแก้ปัญหาทีหลัง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.The 30-Year Maximum Lease and the End of 30+30+30 - Lawyers for Expats Thailand(เว็บไซต์) ↗
- 2.ระเบียบการจัดทำสัญญาเช่า 30 ปี - กรมที่ดิน (dol.go.th)(เว็บไซต์) ↗
- 3.Understanding Freehold vs Leasehold Property in Thailand - Siam Expat Property(เว็บไซต์) ↗
- 4.Property Lease Agreement Registration - Samui For Sale(เว็บไซต์) ↗
- 5.Foreign Freehold and Leasehold Differences in Thailand - Phuket.Net(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
โควตาต่างชาติ คอนโดพร้อมพงษ์: เช็ก 49% ให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง
พร้อมพงษ์เป็นย่านที่โควตาต่างชาติ 49% เต็มไวเป็นพิเศษ เช็กให้ชัวร์ก่อนวางเงินจองว่าตึกที่สนใจยังเหลือโควตาเท่าไร
เช็กลิสต์ตรวจห้องก่อนเช่าพร้อมพงษ์ 20 จุด ที่คนเซ็นสัญญาไปแล้วมักเสียใจ
เช็กลิสต์ตรวจห้องก่อนเช่าพร้อมพงษ์ 20 จุด ครอบคลุมน้ำ ไฟ แอร์ เอกสาร และจุดพลาดเฉพาะย่านที่คนเซ็นสัญญาไปแล้วมักเสียใจ
เงินประกันคอนโดเช่า พร้อมพงษ์ ได้คืนครบไหม เช็กลิสต์ก่อนคืนห้อง
ทำไมเงินประกันคอนโดเช่าย่านพร้อมพงษ์มักตั้งไว้ 2 เดือน และควรเตรียมอะไรก่อนคืนห้องเพื่อให้ได้เงินคืนครบ
เช่าคอนโดพร้อมพงษ์ ต่างชาติ: เอกสาร มัดจำ และสัญญาที่ต้องเตรียม
เช็กลิสต์เอกสาร เงินมัดจำ และข้อสัญญาที่ผู้เช่าต่างชาติในย่านพร้อมพงษ์ต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี