ปล่อยเช่ารายวันพร้อมพงษ์ผิดกฎหมายไหม โดนปรับเท่าไรบ้าง

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ระยะเวลาการเข้าพัก ไม่ใช่ว่าคุณใช้แพลตฟอร์มไหน การนำห้องชุดมาปล่อยให้เช่าในระยะสั้นกว่า 30 วัน ไม่ว่าจะเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ผ่าน Airbnb หรือช่องทางอื่น เข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม เจ้าของคอนโดรายบุคคลย่านพร้อมพงษ์แทบไม่มีใครถือใบอนุญาตนี้ เพราะมันออกแบบมาสำหรับกิจการโรงแรมจริง ๆ ไม่ใช่ห้องพักอาศัยในตึกที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด เมื่อไม่มีใบอนุญาต การปล่อยเช่ารายวันจึงกลายเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยผิดกฎหมายทันที

• เกณฑ์หลัก คือระยะเวลาพัก หากให้เช่าต่ำกว่า 30 วัน ถือเป็นการเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมที่ต้องมีใบอนุญาต
• เกณฑ์รอง ตามข้อมูลจากแหล่งอ้างอิง ที่พักให้เช่าระยะสั้นที่มีห้องพักรวมกันมากกว่า 4 ห้อง หรือรองรับผู้เข้าพักได้มากกว่า 20 คน ยิ่งชัดว่าเข้าข่ายเป็นโรงแรม
• แพลตฟอร์มไม่ใช่ประเด็น ไม่ว่าจะ Airbnb, เว็บจองที่พัก หรือปากต่อปาก ถ้าเข้าพักสั้นกว่า 30 วันโดยไม่มีใบอนุญาต ก็ผิดเหมือนกัน
• ทำเลอย่างซอย 24, ซอย 31 และซอยพร้อมพงษ์ (ซอย 39) ที่เดินถึงดิ เอ็มโพเรียมและดิ เอ็มควอเทียร์ได้ มีดีมานด์นักท่องเที่ยวสูง จึงมีแรงจูงใจให้ปล่อยเช่ารายวันมากกว่าย่านอื่น แต่ความเสี่ยงทางกฎหมายก็ไม่ต่างกัน

บทลงโทษตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 หนักกว่าที่หลายคนคิด ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และที่สำคัญคือมีค่าปรับรายวันซ้อนเข้ามาอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หมายความว่ายิ่งปล่อยเช่านานโดยไม่แก้ไข ค่าปรับก็ยิ่งพอกพูนขึ้นทุกวัน ไม่ใช่ค่าปรับก้อนเดียวจบ

คดีที่ศาลจังหวัดหัวหินตัดสินเมื่อ 5 มกราคม 2561 คือหลักฐานว่ากลไกนี้ถูกบังคับใช้จริง ศาลชี้ว่าการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Airbnb มีความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม เพราะไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ผู้ปล่อยเช่าถูกปรับ 5,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 500 บาท เป็นเวลา 20 วัน รวมค่าปรับรายวัน 10,000 บาท จะเห็นว่าตัวเลขที่ศาลตัดสินยังต่ำกว่าเพดานสูงสุดมาก แต่ประเด็นคือ 'ค่าปรับรายวัน' ถูกนำมาใช้จริง และตัวเลขในคดีย่านตากอากาศอาจต่างจากคดีในทำเลใจกลางกรุงอย่างพร้อมพงษ์ ควรถือว่านี่เป็นตัวอย่าง ไม่ใช่อัตราตายตัว และตรวจสอบกับทนายความก่อนเสมอ

สิ่งที่เว็บประกาศขายทั่วไปมักไม่บอก คือการตรวจจับระดับอาคารมักมาถึงก่อนเจ้าหน้าที่รัฐเสียอีก นิติบุคคลอาคารชุดย่านพร้อมพงษ์มีเครื่องมืออยู่ในมือหลายอย่าง คีย์การ์ดเข้า-ออกที่บันทึกได้ว่ามีคนหน้าใหม่หมุนเวียนเข้าออกห้องเดิมถี่ผิดปกติ กล้อง CCTV ในล็อบบี้และลิฟต์ที่เห็นคนลากกระเป๋าเดินทางเข้ามาเป็นชุด ๆ รวมถึง รปภ. ที่สังเกตกล่องรับกุญแจแบบเช็กอินด้วยตัวเอง (lockbox) แขวนไว้หน้าห้อง ทั้งหมดนี้ประกอบกันเป็นภาพที่ชัดว่าห้องนั้นถูกใช้ปล่อยเช่ารายวัน ตึกเก่าที่มีเจ้าของอยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่มักเข้มงวดและร้องเรียนไว เพราะคนอยู่จริงไม่อยากอยู่ร่วมตึกกับนักท่องเที่ยวหมุนเวียน ต่างจากตึกที่นักลงทุนถือห้องเยอะซึ่งกฎอาจหลวมกว่า แต่ก็ไม่ได้แปลว่าถูกกฎหมาย

1. มีข้อร้องเรียนจากเจ้าของร่วมที่อยู่อาศัยจริง เรื่องคนแปลกหน้า เสียงดัง หรือกระเป๋าเดินทางเข้าออกถี่
2. นิติบุคคลตรวจสอบหลักฐาน โดยดึงข้อมูลคีย์การ์ดและภาพ CCTV ในล็อบบี้และลิฟต์ย้อนหลัง
3. ออกหนังสือเตือน อ้างอิงกฎระเบียบนิติบุคคลที่ห้ามเข้าพักต่ำกว่า 30 วัน หรือห้ามใช้ห้องเชิงพาณิชย์
4. ดำเนินการขั้นต่อไป เช่น ปรับตามข้อบังคับอาคาร ระงับสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลาง หรือแจ้งเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.โรงแรม
5. กรณีร้ายแรง ส่งเรื่องให้เขตวัฒนาหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเข้าตรวจสอบ ซึ่งอาจนำไปสู่โทษตามกฎหมาย

ทางออกที่ชัดที่สุดตามแนวทางในแหล่งอ้างอิง คือการทำสัญญาเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นรายเดือนหรือระยะยาว เพราะไม่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ย่านพร้อมพงษ์มีดีมานด์เช่ารายเดือนที่แข็งแรงอยู่แล้ว โดยเฉพาะจากชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิทแถบซอย 24, ซอย 31 และซอยพร้อมพงษ์ รวมถึงคนทำงานที่ต้องการอยู่ใกล้ BTS พร้อมพงษ์และห้างดิ เอ็มโพเรียม การปล่อยเช่ารายเดือนจึงเป็นโมเดลที่ทั้งถูกกฎหมายและมีตลาดรองรับจริง

1. ก่อนเซ็นซื้อ ขออ่านกฎระเบียบนิติบุคคลเรื่องระยะเวลาเช่าขั้นต่ำของโครงการ โดยเฉพาะคอนโดใกล้ซอย 24 และซอย 31
2. สอบถามเจ้าของเดิมหรือนิติบุคคลตรง ๆ ว่านโยบายเรื่องการเช่าระยะสั้นเป็นอย่างไร และมีบทลงโทษภายในอาคารหรือไม่
3. ประเมินผลตอบแทนค่าเช่าเป็นช่วงกว้าง ๆ เท่านั้น อย่ายึดตัวเลขตายตัวจากผู้ขาย และควรตรวจสอบอัตราตลาดจริง ณ ช่วงที่ซื้อ
4. ปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาด้านภาษีก่อนตัดสินใจ เพื่อยืนยันรายละเอียดกฎหมายและภาระภาษีที่เป็นปัจจุบัน
5. หากตั้งใจปล่อยเช่า วางแผนบนโมเดลรายเดือน 30 วันขึ้นไปตั้งแต่แรก จะประหยัดปัญหาระยะยาวมากกว่า