โควตาต่างชาติ คอนโดพร้อมพงษ์: เช็ก 49% ให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง
โควตาต่างชาติ คอนโดพร้อมพงษ์ เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักมองข้ามจนกระทั่งวางเงินจองไปแล้วถึงพบว่าตึกที่ต้องการเต็มโควตา 49% ไปเรียบร้อย โดยเฉพาะในย่านนี้ที่มีแรงซื้อหนาแน่นจากชุมชนญี่ปุ่นรอบซอย 39 ทำให้อาคารชุดหลายแห่งใกล้ ดิ เอ็มควอเทียร์ และ ดิ เอ็มโพเรียม เต็มโควตาเร็วกว่าย่านอื่น บทความนี้ไล่ให้ดูตั้งแต่หลักการคำนวณโควตา 49% ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด เอกสารที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน ไปจนถึงขั้นตอนโอนเงินและยื่นแบบฟอร์ม FET หรือ ธ.ต.3 ให้ผ่านที่กรมที่ดิน พร้อมทางเลือกสำรองอย่าง leasehold หากโควตาเต็มจริง
อินโฟกราฟิก · สรุป
สรุปสาระสำคัญ
ประเด็นสำคัญจากบทความนี้
- โควตาต่างชาติ 49% ตามมาตรา 19 คำนวณจากพื้นที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ไม่ใช่จำนวนยูนิต และคิดแยกเป็นรายอาคาร ไม่รวมทั้งโครงการ
- คำถามที่ถูกต้องก่อนซื้อคือ 'ตึกนี้เหลือโควตาต่างชาติกี่ตารางเมตร' ไม่ใช่ 'ห้องนี้ต่างชาติซื้อได้ไหม' และต้องขอหนังสือรับรองสัดส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงิน
- เงินซื้อคอนโดต้องโอนเข้าไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศแล้วแปลงเป็นบาทในไทย พร้อมขอให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET (ธ.ต.3) โดยเฉพาะถ้ายอดโอนต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อรายการต้องร้องขอเอง
- ยอดเงินใน FET ต้องเท่ากับหรือมากกว่าราคาห้อง ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจนว่าซื้อคอนโดมิเนียม และชื่อผู้โอน-ผู้รับต้องตรงกับโฉนดและสัญญา มิฉะนั้นกรมที่ดินจะปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์
- หากโควตาเต็มจริง leasehold สูงสุด 30 ปีต่อครั้งเป็นทางเลือกที่ยังอยู่ในทำเลเดิมได้ แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ไม่มีโฉนดในชื่อตัวเอง และมีความเสี่ยงเรื่องการต่อสัญญาเมื่อครบเทอม
สารบัญ
โควตาต่างชาติ 49% คืออะไร และทำไมพร้อมพงษ์ถึงเต็มไว
หัวใจของเรื่องอยู่ที่ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ซึ่งกำหนดว่าชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น จุดที่คนพลาดบ่อยคือมันคำนวณจาก 'พื้นที่' (floor area) ไม่ใช่จำนวนยูนิต และคิดแยกเป็นรายอาคาร ไม่ใช่รวมทั้งโครงการ สัดส่วนนี้ต้องจดทะเบียนไว้กับกรมที่ดินและนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้นเวลาคุณสนใจห้องหนึ่ง คำถามที่ถูกต้องไม่ใช่ 'ห้องนี้ต่างชาติซื้อได้ไหม' แต่คือ 'ตึกนี้ยังเหลือพื้นที่ในโควตา 49% ให้ต่างชาติเท่าไร'
พร้อมพงษ์คือกรณีที่โควตาเต็มไวเป็นพิเศษ เพราะอุปสงค์จากชาวต่างชาติที่นี่ต่อเนื่องและหนาแน่นกว่าหลายย่าน โดยเฉพาะ ชุมชนญี่ปุ่นรอบสุขุมวิท ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) และคอนโดไฮไรส์ที่เดินถึง ดิ เอ็มโพเรียม กับ ดิ เอ็มควอเทียร์ ได้ในไม่กี่นาที ทำเลติด BTS พร้อมพงษ์ ใกล้โรงพยาบาลสุขุมวิทและร้านญี่ปุ่นรอบซอย 31–39 ทำให้ช่องกรรมสิทธิ์แบบ freehold ในตึกดี ๆ มักถูกจองไปแล้วตั้งแต่ก่อนคุณจะมาถึง ผลคือในตึกเดียวกันอาจมีห้องว่างขาย แต่ 'พื้นที่ต่างชาติ' อาจไม่เหลือ นี่คือเหตุผลที่ต้องเช็กก่อนวางเงินจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น
เอกสารที่ต้องขอจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงินจอง
ก่อนควักเงินจอง สิ่งที่ต้องขอไม่ใช่คำพูดปากเปล่าจากคนขาย แต่เป็นเอกสารที่ตรวจสอบย้อนได้ หัวใจคือหนังสือรับรองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด ที่ระบุว่าตอนนี้พื้นที่ต่างชาติถูกถือไปแล้วเท่าไร และเหลือโควตาให้อีกกี่ตารางเมตร จากนั้นต้องได้คำยืนยันแยกอีกชั้นว่า 'ห้องนี้โดยเฉพาะ' จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติอยู่แล้ว หรือยังต้องไปกินโควตาที่เหลือ สองอย่างนี้ต่างกันและมีผลต่อการโอนจริง
| เอกสาร | ผู้ออก | ยืนยันอะไร |
|---|---|---|
| หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ | นิติบุคคลอาคารชุด | พื้นที่ต่างชาติที่ถือไปแล้ว และโควตา 49% ที่เหลือของตึกนั้น |
| คำยืนยันสถานะของห้องที่จะซื้อ | ผู้พัฒนาโครงการ / ผู้ขาย | ห้องนี้จดเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติแล้ว หรือยังต้องกินโควตาที่เหลือ |
| ตรวจสอบทะเบียนกรรมสิทธิ์ | สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา | ยืนยันสถานะโควตาที่จดจริงกับทางราชการ ไม่ใช่แค่ตัวเลขจากนิติฯ |
โอนเงินเข้าไทยและยื่น FET / ธ.ต.3 ให้ผ่านที่กรมที่ดิน
- โอนเงินค่าห้องเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็น สกุลเงินตราต่างประเทศ (เช่น USD, EUR, GBP, JPY) เข้าบัญชีธนาคารพาณิชย์ไทย แล้วให้แปลงเป็นเงินบาทภายในประเทศไทย ไม่ใช่แปลงเป็นบาทมาจากต้นทางแล้วค่อยโอน
- ให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form ซึ่งเดิมเรียก ธ.ต.3 หรือ Thor Tor 3) ธนาคารจะออกให้อัตโนมัติเมื่อยอดโอนเข้าเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อรายการ ถ้ายอดต่ำกว่านั้นคุณต้องร้องขอให้ธนาคารออก FET ให้เอง อย่าลืมข้อนี้
- ตรวจว่ายอดใน FET เท่ากับหรือมากกว่าราคาห้องชุด ระบุวัตถุประสงค์ว่า 'เพื่อซื้อคอนโดมิเนียม' และชื่อผู้โอน/ผู้รับตรงกับชื่อในโฉนดห้องชุดและสัญญา
- นำ FET ไปยื่นที่สำนักงานที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมหนังสือรับรองโควตาต่างชาติจากนิติฯ — ถ้ายื่น FET ไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ทันที
ถ้าโควตาเต็ม: leasehold กับทางเลือกที่เหลือในพร้อมพงษ์
ข้อดี
- ยังได้อยู่ในตึกและทำเลที่ต้องการ เช่น ไฮไรส์ริมสุขุมวิท ซอย 39 หรือใกล้ ดิ เอ็มควอเทียร์ แม้ freehold จะเต็ม
- ไม่ต้องพึ่งโควตาต่างชาติและไม่ต้องยื่น FET แบบการถือครอง freehold ขั้นตอนบางส่วนเบากว่า
- โดยทั่วไปทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปีต่อครั้ง เพียงพอสำหรับหลายกรณีที่ต้องการอยู่อาศัยระยะยาว
ข้อควรพิจารณา
- ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นชื่อตัวเอง จึงไม่ได้โฉนดห้องชุดและไม่ได้สถานะ freehold ที่อิงกับ FET
- การขายต่อและการส่งต่อเป็นมรดกมีข้อจำกัดมากกว่าการถือกรรมสิทธิ์เต็ม
- มีความเสี่ยงเรื่องการต่ออายุสัญญาเมื่อครบเทอม ซึ่งขึ้นกับเงื่อนไขและเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม
ก่อนตัดสินใจไป leasehold ลองเทียบกับทางเลือกที่ตรงไปตรงมากว่า คือหาห้องอื่นในตึกเดียวกันที่ยังจดเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ หรือขยับไปตึกข้างเคียงในพร้อมพงษ์ที่โควตายังเหลือ ในแง่ราคา คอนโดเขตวัฒนา (ครอบคลุมพร้อมพงษ์) อยู่ในช่วงประมาณ 92,000–234,097 บาท/ตร.ม. เฉลี่ยราว 156,757 บาท/ตร.ม. โดยตึกหรูติดห้างมักสูงกว่า 200,000 บาท/ตร.ม. — ตัวเลขนี้เป็นช่วงโดยประมาณ ณ ช่วงที่เขียน และควรตรวจสอบอีกครั้งกับข้อมูลปัจจุบัน เพราะราคาต่อตารางเมตรระหว่างตึกริมสุขุมวิทกับตึกลึกเข้าไปในซอย 31 หรือ 24 ต่างกันได้มาก
คำถามที่พบบ่อย
โควตาต่างชาติคอนโดคืออะไร คำนวณยังไง
คือสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ตามมาตรา 19 ของ พ.ร.บ.อาคารชุด คิดจากพื้นที่ (ตร.ม.) ไม่ใช่จำนวนยูนิต และคิดแยกเป็นรายอาคาร ไม่รวมทั้งโครงการที่มีหลายตึก
จะรู้ได้ยังไงว่าห้องที่จะซื้อยังเหลือโควตาต่างชาติอยู่ไหม
ต้องขอหนังสือรับรองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้น ๆ ซึ่งจะระบุว่าพื้นที่ต่างชาติถูกถือไปแล้วเท่าไรและเหลือโควตาอีกกี่ตารางเมตร ควรตรวจสอบตัวเลขนี้ให้ตรงกับที่จดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดินอีกชั้นก่อนวางเงินจอง
ธ.ต.3 กับ FET ต่างกันไหม ต้องขอตอนไหน
เป็นเอกสารเดียวกัน โดย ธ.ต.3 (Thor Tor 3) คือชื่อเดิมภาษาไทยของแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ธนาคารจะออกให้อัตโนมัติเมื่อยอดโอนเข้าเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อรายการ แต่ถ้ายอดต่ำกว่านั้นผู้ซื้อต้องร้องขอให้ธนาคารออกให้เองก่อนนำไปยื่นที่กรมที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์
ถ้าโควตาต่างชาติเต็มแล้วซื้อคอนโดพร้อมพงษ์ยังไงได้บ้าง
ทางเลือกหลักคือทำสัญญาเช่าระยะยาวแบบ leasehold ซึ่งโดยทั่วไปสูงสุด 30 ปีต่อครั้ง ไม่ต้องพึ่งโควตาต่างชาติหรือยื่น FET แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นชื่อตัวเองและมีข้อจำกัดเรื่องขายต่อหรือต่อสัญญา อีกทางคือหาห้องอื่นในตึกเดียวกันหรือตึกข้างเคียงที่ยังมีโควตาเหลือ
เงินซื้อคอนโดต้องโอนจากต่างประเทศเท่านั้นหรือใช้เงินบาทในไทยซื้อได้ไหม
สำหรับการถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ในโควตาต่างชาติ เงินต้องโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศแล้วแปลงเป็นบาทภายในไทย ไม่ใช่แปลงเป็นบาทจากต้นทางแล้วค่อยโอนเข้ามา เพราะจะไม่สามารถขอ FET ที่ถูกต้องได้
บทสรุป
ก่อนวางเงินจองคอนโดในย่านพร้อมพงษ์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง อย่าเชื่อคำยืนยันปากเปล่าจากผู้ขาย โดยเฉพาะในตึกยอดนิยมรอบซอย 39 และใกล้ ดิ เอ็มควอเทียร์ ที่โควตามักเต็มเร็ว ควรวางแผนเรื่องการโอนเงินและแบบฟอร์ม FET ล่วงหน้ากับธนาคารตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา และหากพบว่าโควตาตึกที่ต้องการเต็มแล้ว ให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินความเหมาะสมของทางเลือก leasehold อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Thailand Condo Foreign Quota 2026: The 49% Rule Explained | Terms.Law(เว็บไซต์) ↗
- 2.เงื่อนไขต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย ล่าสุด! 2023 - TREBS(เว็บไซต์) ↗
- 3.The FET: All there is to know about foreign transaction forms in Thailand | PropertyScout(เว็บไซต์) ↗
- 4.ทำความเข้าใจกฎเกณฑ์โควตาต่างชาติ 49% ในคอนโดมิเนียม - เซ็นทรัลซิตี้ พร็อพเพอร์ตี้(เว็บไซต์) ↗
- 5.Baan Prompong ใน วัฒนา, กรุงเทพฯ - Hipflat(เว็บไซต์) ↗