ใบ FET ซื้อคอนโดต่างชาติ: เอกสารที่ขาดไม่ได้ตอนโอนคอนโดพร้อมพงษ์

ใบ FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form คือหนังสือที่ธนาคารในไทยออกให้ เพื่อยืนยันว่ามีเงินสกุลต่างประเทศโอนเข้ามาในประเทศแล้วถูกแปลงเป็นเงินบาท เอกสารตัวนี้เดิมเรียกว่าแบบ ธ.ต.3 หรือที่หลายคนคุ้นในชื่อ Bor Tor 3 ชื่อเปลี่ยนไปแต่หน้าที่เหมือนเดิม มันไม่ใช่แค่สลิปโอนเงินธรรมดา แต่เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่กรมที่ดินใช้พิจารณาว่าชาวต่างชาติมีสิทธิจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ freehold หรือไม่

สิ่งที่ต้องเข้าใจตั้งแต่ต้นคือ ผู้ซื้อทำใบ FET เองไม่ได้ มีเพียงธนาคารในไทยที่ได้รับอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) เท่านั้นที่ออกให้ และจะออกก็ต่อเมื่อมีการแปลงสกุลเงินต่างประเทศเป็นบาทจริง พูดง่าย ๆ คือ ต่อให้คุณจ่ายค่าห้องในคอนโดริมเอ็มควอเทียร์ครบทุกบาทแล้ว แต่ถ้าเส้นทางเงินไม่ได้ผ่านกระบวนการที่ทำให้ธนาคารออกใบ FET ได้ คุณก็ยังโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองไม่ได้

หัวใจของกฎอยู่ที่ 'ทิศทางของเงิน' เงินค่าซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารผู้รับในไทยเป็นคนแปลงเป็นบาท เงินที่นอนอยู่ในบัญชีในไทยเป็นเงินบาทอยู่แล้ว หรือเงินที่แปลงเป็นบาทตั้งแต่ก่อนเข้าประเทศ ใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่ได้ นี่คือจุดที่ผู้ซื้อคอนโดแถวซอยพร้อมพงษ์พลาดกันมากที่สุด เพราะเข้าใจว่าขอแค่มีเงินครบก็พอ

เกณฑ์ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ นี้ไม่ได้เป็นตัวเลขเดิมมาตลอด เดิมปี 2004 กำหนดไว้ที่ 20,000 ดอลลาร์ แล้วปรับขึ้นมาเป็น 50,000 ดอลลาร์ในปี 2010 คู่มือเก่า ๆ บนอินเทอร์เน็ตจึงยังอ้างตัวเลขเดิมอยู่ ทำให้อ่านแล้วสับสน ถ้าคุณกำลังจะซื้อคอนโดในย่านนี้ อย่าอิงตัวเลขจากบทความเก่าตรง ๆ ให้ถือว่าเป็นช่วงโดยประมาณและตรวจสอบเกณฑ์ปัจจุบันกับธนาคารผู้รับก่อนวางแผนแบ่งงวดโอนเงิน เพราะการแบ่งยอดโอนหลายครั้งมีผลต่อชนิดเอกสารที่จะได้

เมื่อเข้าใจหลักการแล้ว ขั้นตอนจริงไม่ซับซ้อน แต่ต้องเรียงให้ถูก โดยรวมคือทำสามจังหวะ ตั้งแต่โอนเงินเข้ามา ให้ธนาคารแปลงเป็นบาท แล้วจึงขอเอกสาร ระหว่างนี้เอกสารต้องแสดงชื่อผู้ซื้อต่างชาติเป็นผู้ส่งหรือผู้รับเงินให้ชัด ไม่เช่นนั้นแม้เงินเข้าถูกทางก็อาจใช้จดทะเบียนไม่ได้

1. โอนเงินสกุลต่างประเทศจากบัญชีในต่างประเทศเข้ามายังธนาคารผู้รับในไทย โดยควรระบุวัตถุประสงค์การโอนตั้งแต่ต้นทางว่าเพื่อซื้อห้องชุด
2. ให้ธนาคารผู้รับในไทยแปลงเงินสกุลต่างประเทศนั้นเป็นเงินบาท นี่คือขั้นที่ทำให้ธนาคารมีสิทธิออกใบ FET ได้
3. ขอใบ FET (หรือเอกสารทางเลือกกรณียอดต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์) จากธนาคารผู้รับรายเดียวกับที่แปลงเงินให้
4. ตรวจว่าใบ FET ระบุครบ 5 ข้อมูล ได้แก่ จำนวนเงินสกุลต่างประเทศ จำนวนเงินที่แปลงเป็นบาท ชื่อผู้ส่ง ชื่อผู้รับ และวัตถุประสงค์
5. ตรวจว่าช่องวัตถุประสงค์ระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุด พร้อมเลขห้อง ชั้น และชื่อโครงการ ให้ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย
6. ตรวจว่ายอดในใบ FET เท่ากับหรือมากกว่าราคาซื้อขายห้องชุด หากขาดจะจดทะเบียนไม่ได้

ผลของความผิดพลาดเหล่านี้ตรงไปตรงมาและเจ็บ ถ้าเอกสารการโอนเงินไม่ครบถ้วน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทันที และประเด็นสำคัญที่สุดคือ เงินที่โอนเข้ามาเป็นเงินบาทตั้งแต่ต้นจะใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่ได้เลย ไม่ว่าจะจ่ายครบหรือไม่ พูดอีกอย่างคือ 'จ่ายเงินครบ' ไม่ได้แปลว่า 'ได้กรรมสิทธิ์' ถ้าเส้นทางเงินและเอกสารไม่ถูกต้องตั้งแต่แรก คุณอาจต้องไปไล่แก้ที่ธนาคารทีหลัง ซึ่งบางกรณีย้อนแก้ไม่ได้