ค่าส่วนกลางคอนโดใหม่พร้อมพงษ์แพงกว่าของเดิมไหม คำนวณต้นทุนถือครองจริง
ค่าส่วนกลาง คอนโดใหม่ พร้อมพงษ์ มักถูกมองข้ามเพราะคนส่วนใหญ่โฟกัสที่ราคาขายต่อตารางเมตรเป็นหลัก ทั้งที่ตัวเลขบาทต่อตารางเมตรต่อเดือนที่เขียนไว้บรรทัดเล็ก ๆ นี้คือต้นทุนที่ตามคุณไปทุกเดือนตราบที่ยังถือห้องอยู่ บทความนี้แปลงค่าส่วนกลางให้เป็นต้นทุนถือครองจริงต่อปีของยูนิต 35 ตารางเมตร เทียบคอนโดใหม่กับตึกเดิมในย่านพร้อมพงษ์ พร้อมอธิบายว่าสิ่งอำนวยความสะดวกตัวไหนดันค่าใช้จ่ายขึ้นจริง และกระทบ yield ปล่อยเช่าแค่ไหน ปิดท้ายด้วยรายชื่อคอนโดจริงในย่านที่ใช้เป็นจุดตั้งต้นไปสอบถามอัตราค่าส่วนกลางได้
อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจริง
คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ
6 โครงการ · เรียงตามอันดับในบทความ
- ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์ 4.331 รีวิว
- พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ 4.1520 รีวิว
- Noble Remix 4.1327 รีวิว
- เดอะลุมพินี 24 4.2252 รีวิว
- The President Park Park View Towers 4.0168 รีวิว
- โนเบิล รีไฟน์ 4.485 รีวิว
ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้
สารบัญ
ค่าส่วนกลางคืออะไร และทำไมคอนโดใหม่พร้อมพงษ์ถึงอยู่ช่วง 60–120 บาท/ตร.ม.
เวลาดูคอนโดในย่านพร้อมพงษ์ คนส่วนใหญ่โฟกัสที่ราคาขายต่อตารางเมตร แล้วปล่อยให้บรรทัด "ค่าส่วนกลาง" ผ่านตาไป ทั้งที่มันคือต้นทุนที่ตามคุณไปทุกเดือนตราบที่ยังถือห้องอยู่ ค่าส่วนกลาง (common area management fee) คือเงินรายเดือนที่เจ้าของทุกห้องจ่ายเข้านิติบุคคลเพื่อดูแลพื้นที่ส่วนกลาง คิดเป็น บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แล้วคูณด้วยขนาดห้อง ส่วนอีกก้อนที่คนสับสนบ่อยคือ เงินกองทุน (sinking fund) ซึ่งจ่ายครั้งเดียวตอนโอน มักคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรเหมือนกันแต่เป็นเงินก้อนสำรองไว้ซ่อมใหญ่ในอนาคต ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายประจำเดือน
- ตัวขับหลักข้อแรกคือภาระสิ่งอำนวยความสะดวก สระว่ายน้ำ ฟิตเนส co-working และ concierge ทุกอย่างมีค่าดูแลและค่าพนักงานตามมา
- ตัวขับข้อสองคือความสูงของตึกและระบบลิฟต์กับปั๊มน้ำ อาคารสูงต้องการระบบสูบจ่ายน้ำและลิฟต์ความเร็วสูงหลายตัวที่กินค่าบำรุงรักษา
- ราคาขายต่อ ตร.ม. ที่ตั้งโชว์หน้าโครงการไม่ได้บอกอะไรเลยเกี่ยวกับต้นทุนถือครองรายเดือนที่จะตามมาอีกหลายปี
- ทั้งสองตัวนี้คือเหตุผลว่าทำไมตึกใหม่หน้าตาหรูริม ดิ เอ็มควอเทียร์ จึงมักมีค่าส่วนกลางสูงกว่าตึกเก่าในซอยเดียวกัน
คำนวณต้นทุนถือครองจริงต่อปี: ยูนิต 35 ตร.ม. ใหม่ vs เดิม
ลองแปลงตัวเลขให้เห็นภาพด้วยยูนิตมาตรฐาน 35 ตร.ม. ซึ่งเป็นขนาดหนึ่งห้องนอนที่พบบ่อยในย่านนี้ ปีแรกคุณจ่ายสองก้อน คือเงินกองทุนครั้งเดียวตอนโอน บวกค่าส่วนกลาง 12 เดือน ปีถัดไปเหลือเฉพาะค่าส่วนกลางรายปี สมมติฐานด้านล่างใช้คอนโดใหม่ที่ค่าส่วนกลางราว 100 บาท/ตร.ม. เทียบกับตึกเก่าที่ราว 45 บาท/ตร.ม. และเงินกองทุน 500 บาท/ตร.ม. ทุกตัวเลขเป็นประมาณการเพื่อสาธิตเท่านั้น
| รายการ | คอนโดใหม่ (~100 บาท/ตร.ม.) | ตึกเดิม (~45 บาท/ตร.ม.) |
|---|---|---|
| ค่าส่วนกลางรายเดือน | ~3,500 บาท | ~1,575 บาท |
| ค่าส่วนกลางรายปี | ~42,000 บาท | ~18,900 บาท |
| เงินกองทุน (จ่ายครั้งเดียว) | ~17,500 บาท | ~17,500 บาท |
| รวมปีแรก | ~59,500 บาท | ~36,400 บาท |
| ส่วนต่างต่อปี (หลังปีแรก) | +23,100 บาท/ปี | — |
| ส่วนต่างสะสม 5 ปี | ประมาณ +1.15 แสนบาท | — |
ส่วนต่างปีละสองหมื่นกว่าบาทอาจฟังดูไม่มาก แต่เมื่อถือยาวหรือซื้อหลายยูนิตมันกินกำไรจริง และตัวเลขข้างบนยังไม่รวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกัน หรือค่าซ่อมภายในห้อง ก่อนตัดสินใจควรขอตัวเลขค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่เป็นทางการจากนิติบุคคล แล้วคำนวณใหม่ด้วยอัตราจริงของตึกนั้น
สิ่งอำนวยความสะดวกตัวไหนดันค่าส่วนกลาง และคุ้มกับ yield ปล่อยเช่าในย่านญี่ปุ่นไหม
ค่าส่วนกลางที่ต่างกันเกือบเท่าตัวระหว่างตึกใหม่กับตึกเก่าไม่ได้มาจากความ "หรู" ลอย ๆ แต่มาจากสิ่งที่ต้องจ้างคนและจ่ายค่าดูแลต่อเนื่อง การจับคู่สิ่งอำนวยความสะดวกกับตรรกะต้นทุนช่วยให้คุณประเมินได้ว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายไปนั้นสมเหตุสมผลหรือเปล่า
- สระว่ายน้ำขนาดใหญ่และ sky facilities ต้องมีระบบบำบัดน้ำ ทำความสะอาด และบางแห่งมีไลฟ์การ์ดหรือพนักงานประจำ เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องทั้งปี
- concierge และ รปภ. 24 ชั่วโมง คือค่าจ้างพนักงานล้วน ๆ ยิ่งบริการระดับโรงแรมยิ่งดันค่าส่วนกลางขึ้น
- co-working space และลิฟต์หลายตัวในตึกสูงมีค่าบำรุงรักษาและค่าไฟที่สูงกว่าตึกเตี้ยอย่างชัดเจน
- ระบบปั๊มน้ำและเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองของ high-rise ต้องมีสัญญาตรวจเช็กประจำ ซึ่งลงไปอยู่ในบิลค่าส่วนกลางของทุกห้อง
ทีนี้ลองโยงกับความจริงเรื่องปล่อยเช่าในย่านชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิท รอบ สุขุมวิท ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) ซอย 31 และรอบ ดิ เอ็มควอเทียร์ ครอบครัวญี่ปุ่นที่เป็นผู้เช่าหลักของย่านนี้ยอมจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเพื่อสระว่ายน้ำที่ดูแลดี ความปลอดภัย และ concierge ที่สื่อสารได้ สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จึงพอจะคุ้มกับค่าส่วนกลางที่สูง แต่ลู่วิ่งในฟิตเนสที่ไม่มีใครใช้ หรือสวนลอยฟ้าที่ผู้เช่าไม่สนใจ กลายเป็นต้นทุนที่ฉุด net yield ล้วน ๆ โดยไม่ได้ค่าเช่ากลับมา
คอนโดพร้อมพงษ์ที่ควรใช้เทียบ และคำถามที่ต้องถามนิติ/ดีเวลลอปเปอร์ก่อนซื้อ
วิธีที่ดีที่สุดคือไปดูค่าส่วนกลางจริงของแต่ละตึกด้วยตัวเอง ด้านล่างคือคอนโดจริงรอบพร้อมพงษ์ที่ใช้เป็นจุดตั้งต้นเทียบได้ ตั้งแต่ของใหม่ไปจนถึงตึกที่อยู่ตัวมานาน พร้อมเรตติ้ง Google และทำเลซอย จงใช้มันเป็นรายชื่อไปสอบถามอัตราจริง ไม่ใช่ตัวเลขค่าส่วนกลางที่ยืนยันได้จากที่นี่
อันดับที่ 1: ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์
ซอย 26 ตึกใหม่ระดับบน
อยู่ในสุขุมวิท ซอย 26 เป็นสต็อกใหม่ระดับไฮเอนด์ที่คาดได้ว่าค่าส่วนกลางจะอยู่ปลายช่วง เหมาะใช้เป็นตัวแทน "ฝั่งต้นทุนสูง" ในการเทียบ ให้ขอตัวเลขค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่เป็นทางการจากนิติฯ ก่อนสรุป
- คะแนน Google
- ★ 4.3 (31 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:30–18:00
- ที่ตั้ง
- 131 สุขุมวิท 26
อันดับที่ 2: พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์
ซอย 24 high-rise
ตั้งอยู่ปากสุขุมวิท ซอย 24 ฝั่งเดียวกับทางเข้า ดิ เอ็มสเฟียร์ และ ดิ เอ็มโพเรียม เป็น high-rise ที่สิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างครบ จึงเหมาะเทียบว่า facility load ดันค่าส่วนกลางขึ้นแค่ไหน
- คะแนน Google
- ★ 4.1 (520 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 68 ซ.สุขุมวิท 24
อันดับที่ 3: Noble Remix
ติดสุขุมวิทสายหลัก
อยู่ริมถนนสุขุมวิทใกล้แนว BTS พร้อมพงษ์ เป็นตึกที่อยู่ตัวมาระยะหนึ่ง ใช้เทียบค่าส่วนกลางของอาคารที่ผ่านการใช้งานจริงมาแล้วกับของใหม่ได้ดี ลองถามประวัติการปรับค่าส่วนกลางใน AGM ที่ผ่านมา
- คะแนน Google
- ★ 4.1 (327 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 8:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 772 ถ. สุขุมวิท
อันดับที่ 4: เดอะลุมพินี 24
ซอย 24 ตัวเลือกคุ้มค่า
อยู่ในสุขุมวิท ซอย 24 เช่นกัน เป็นสต็อกที่มักวางตำแหน่งราคาเข้าถึงง่ายกว่า เหมาะเทียบว่าในซอยเดียวกันค่าส่วนกลางต่างกันได้ตามระดับสิ่งอำนวยความสะดวก ขอดูงบการเงินของนิติฯ ประกอบ
- คะแนน Google
- ★ 4.2 (252 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 120 ถนน ซ.สุขุมวิท 24
อันดับที่ 5: The President Park Park View Towers
ซอย 24 ตึกอยู่ตัวนาน
ในสุขุมวิท ซอย 24 เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่มานาน ใช้เป็นตัวแทน "ฝั่งต้นทุนต่ำ" ที่ค่าส่วนกลางมักอยู่ช่วงล่างได้ แต่ควรถามเรื่องเงินสำรองของนิติฯ ว่าพอสำหรับงานซ่อมใหญ่หรือไม่
- คะแนน Google
- ★ 4.0 (168 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 7:00–22:00
- ที่ตั้ง
- 99 ซ.สุขุมวิท 24
อันดับที่ 6: โนเบิล รีไฟน์
ซอย 26 ใกล้พร้อมพงษ์
อยู่สุขุมวิท ซอย 26 ใกล้แนวสถานีพร้อมพงษ์ เป็นอีกตึกที่ใช้เทียบค่าส่วนกลางฝั่งซอย 26 กับ ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์ ได้โดยตรง เรตติ้งดีสะท้อนการดูแลที่ดี ซึ่งมักมากับค่าส่วนกลางที่ไม่ถูกเกินไป
- คะแนน Google
- ★ 4.4 (85 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:30–18:00
- ที่ตั้ง
- สุขุมวิท 26
- อัตราค่าส่วนกลางปัจจุบันเป็นกี่บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และรวมอะไรบ้าง
- เงินกองทุน (sinking fund) จ่ายครั้งเดียวต่อตารางเมตรเท่าไร
- AGM ครั้งล่าสุดมีการปรับค่าส่วนกลางขึ้นหรือไม่ และมีแนวโน้มปรับอีกเมื่อใด
- ขอดูงบการเงินและยอดเงินสำรองของนิติบุคคลว่าสุขภาพการเงินเป็นอย่างไร
- ช่วงประกันผลงาน (defect-liability) ของดีเวลลอปเปอร์ ใครเป็นคนรับผิดชอบค่าส่วนกลาง
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกตัวไหนที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จหรือยังไม่เปิดใช้จริงหรือไม่
- ประเด็นด้านกฎหมายและภาษีควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญอีกครั้ง ข้อมูลในบทความนี้เป็นแนวทางเริ่มต้นเท่านั้น
คำถามที่พบบ่อย
ค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมพงษ์เฉลี่ยเท่าไรต่อเดือน
คอนโด high-rise ใหม่ในย่านพร้อมพงษ์มักอยู่ในช่วงประมาณ 60–120 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนตึก low-rise หรือ mid-rise รุ่นเก่าบางแห่งอยู่ที่ประมาณ 30–50 บาทต่อตารางเมตร ตัวเลขเหล่านี้เป็นช่วงประมาณการ ควรขอยืนยันอัตราจริงจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนตัดสินใจเสมอ
เงินกองทุนคอนโดกับค่าส่วนกลางต่างกันอย่างไร
เงินกองทุน (sinking fund) จ่ายครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นเงินสำรองซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต ส่วนค่าส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับดูแลพื้นที่ส่วนกลางประจำวัน ทั้งสองคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรแต่มีลักษณะการจ่ายและวัตถุประสงค์คนละแบบ
ค่าส่วนกลางปรับขึ้นได้ไหม ใครเป็นคนอนุมัติ
ได้ ค่าส่วนกลางสามารถถูกทบทวนและปรับขึ้นได้ในที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (AGM) โดยเฉพาะเมื่อค่าแรงหรือค่าไฟในการดูแลส่วนกลางสูงขึ้น อัตราที่โครงการใหม่เสนอในช่วงเปิดตัวต่ำ ๆ มักเป็นการอุดหนุนชั่วคราว ไม่ใช่ตัวเลขที่คงที่ตลอดไป
ค่าส่วนกลางแพงกระทบ yield ปล่อยเช่าคอนโดแค่ไหน
ค่าส่วนกลางเป็นต้นทุนคงที่รายเดือนที่หักออกจากรายได้ค่าเช่าสุทธิโดยตรง ยิ่งตึกมีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับโรงแรม เช่น concierge หรือ รปภ. 24 ชั่วโมง ค่าส่วนกลางก็สูงขึ้นตามไปด้วย ผู้ลงทุนควรคำนวณ yield จากค่าเช่าสุทธิหลังหักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น ไม่ใช่แค่ดูราคาเช่าตั้งต้น
ควรถามนิติบุคคลคอนโดเรื่องอะไรก่อนซื้อ
ควรถามอัตราค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่เป็นทางการล่าสุด ประวัติการปรับขึ้นค่าส่วนกลางในการประชุม AGM ที่ผ่านมา และสัญญาบำรุงรักษาระบบใหญ่อย่างลิฟต์ ปั๊มน้ำ และเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง เพราะรายการเหล่านี้คือต้นทุนที่สะท้อนอยู่ในบิลค่าส่วนกลางทุกเดือน
บทสรุป
ก่อนตัดสินใจซื้อห้องในพร้อมพงษ์ อย่าดูแค่ราคาขายต่อตารางเมตร ให้ขอตัวเลขค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่เป็นทางการจากนิติบุคคลหรือฝ่ายขายของแต่ละโครงการ แล้วคำนวณต้นทุนถือครองรายปีของขนาดห้องที่คุณสนใจจริง ๆ เทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะเก็บได้ หากตั้งใจปล่อยเช่า ให้ถามเพิ่มว่าค่าส่วนกลางเคยถูกปรับขึ้นในที่ประชุม AGM ครั้งล่าสุดเมื่อไรและเท่าไร เพราะอัตราเปิดตัวต่ำมักไม่ใช่ตัวเลขที่ยืนยาว การเทียบตึกใหม่กับตึกเดิมอย่างมีตัวเลขรองรับจะช่วยให้ตัดสินใจได้แม่นกว่าการดูแค่ความหรูของส่วนกลาง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — เอ็มสเฟียร์(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — มิลเลนเนียม เรสซิเดนท์(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — Noble Remix(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — เดอะลุมพินี 24(Google Maps) ↗
- 6.Google Maps — beatniq sukhumvit 32(Google Maps) ↗
- 7.Google Maps — The President Park Park View Towers(Google Maps) ↗
- 8.Google Maps — โนเบิล รีไฟน์(Google Maps) ↗
- 9.Google Maps — Lake Avenue Condominium(Google Maps) ↗
- 10.Google Maps — เดอะ ดิโพลแมท 39(Google Maps) ↗
- 11.Google Maps — พรีเมียร์ คอนโดมิเนียม(Google Maps) ↗
- 12.Google Maps — ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์(Google Maps) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช็กลิสต์ off-plan พร้อมพงษ์: 5 เรื่องต้องถามก่อนวางเงินจอง
5 คำถามที่ต้องถามเซลส์ก่อนวางเงินจองคอนโด off-plan พร้อมพงษ์ ตั้งแต่ระยะเดิน BTS จริงจนถึง EIA และวิวที่อาจโดนบัง
รีวิวคอนโดใหม่ ชุมชนญี่ปุ่น พร้อมพงษ์: ปล่อยเช่าง่ายจริงไหมในมุมนักลงทุน
ส่องคอนโดใหม่ในซอยชุมชนญี่ปุ่นพร้อมพงษ์ผ่านมุมนักลงทุน พร้อมยีลด์ที่พอเป็นไปได้จริงและความเสี่ยงพรีเซลที่ต้องเช็กก่อนจอง
คอนโดใหม่ ซอยสุขุมวิท 24 ติดสวนเบญจสิริ ราคาเปิดตัวคุ้มไหม
ราคาเปิดตัวคอนโดใหม่ ซอยสุขุมวิท 24 คุ้มกับ "ติดสวนเบญจสิริ" จริงหรือแค่คำโฆษณา เทียบตัวเลขต่อ ตร.ม. ให้ดูตรงๆ
เช็กความคืบหน้าก่อสร้าง พร้อมพงษ์: วิธีตรวจ EIA ใบอนุญาต และไซต์จริง
สอนตรวจรายงาน EIA ใบอนุญาต อ.1 และไซต์จริง ก่อนจ่ายดาวน์คอนโด off-plan ย่านพร้อมพงษ์ ด้วยเครื่องมือราชการที่ใช้ได้จริง