เช็กความคืบหน้าก่อสร้าง พร้อมพงษ์: วิธีตรวจ EIA ใบอนุญาต และไซต์จริง

ก่อนวางเงินจองคอนโดที่ยังเป็นแปลนบนกระดาษแถวพร้อมพงษ์ สิ่งแรกที่ตรวจได้ด้วยตัวเองคือรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่ง สผ. เปิดให้สืบค้นผ่านระบบ Smart EIA Plus ที่ eia.onep.go.th โดยไม่ต้องเสียเงินและไม่ต้องรู้จักใคร ในหน้าเว็บจะมีเมนู 'ค้นหา IEE/EIA/EHIA' (ลิงก์ /site/eia) ที่ประชาชนทั่วไปเข้าใช้ได้ทันที พิมพ์ชื่อโครงการหรือชื่อบริษัทเจ้าของลงไปก็เห็นว่ามีรายงานในระบบหรือไม่ ส่วนเมนู 'ยื่น/ตรวจสอบสถานะ' นั้นต้องล็อกอิน และเป็นช่องทางของเจ้าของโครงการ ไม่ใช่ของผู้ซื้อ อย่าเข้าใจผิดว่าตัวเองต้องมีรหัส

1. เข้า eia.onep.go.th แล้วเลือกเมนู 'ค้นหา IEE/EIA/EHIA' (/site/eia) ซึ่งเปิดให้คนทั่วไปสืบค้นได้โดยไม่ต้องล็อกอิน
2. ค้นด้วยชื่อโครงการหรือชื่อนิติบุคคลเจ้าของ เพื่อดูว่ามีรายงานในระบบและอยู่ในสถานะใด
3. เช็กว่าคอนโดนั้นเข้าเกณฑ์ต้องทำ EIA หรือไม่ — อาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และมีจำนวนหน่วยตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ต้องยื่น สผ.
4. จำกฎ 'อาคารขนาดใหญ่พิเศษ' ไว้ด้วย ตามมติคณะกรรมการผู้ชำนาญการ 1 ธันวาคม 2548 โครงการที่มีอาคารตั้งแต่ 2 อาคารบนพื้นที่เดียวกันและพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ให้ถือเสมือนอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
5. ตรวจว่าบริษัทที่จัดทำรายงานเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายจริง ผ่านฐานข้อมูลนิติบุคคลที่ consult.onep.go.th

ข้อควรเข้าใจที่สำคัญที่สุด คือ EIA ที่ผ่านแล้วเป็นเพียง 'เงื่อนไขก่อนเริ่ม' ไม่ใช่หลักฐานว่างานก่อสร้างคืบหน้าถึงไหน โครงการแถวซอยสุขุมวิท 31 หรือ 39 (ซอยพร้อมพงษ์) อาจมี EIA ผ่านครบตั้งแต่เปิดขาย แต่ยังไม่ตอกเข็มก็ได้ การเห็นชื่อในระบบ Smart EIA Plus จึงบอกแค่ว่าโครงการผ่านด่านสิ่งแวดล้อม ส่วนจะสร้างจริงเร็วช้าแค่ไหน ต้องไปดูที่ใบอนุญาตและไซต์งานในขั้นถัดไป

เอกสารที่บอกว่าโครงการมีสิทธิลงมือก่อสร้างจริงคือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (แบบ อ.1) ซึ่งออกโดยราชการส่วนท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ไม่ใช่ สผ. ดังนั้นคอนโดในย่านพร้อมพงษ์ซึ่งอยู่ในเขตวัฒนา ต้องตรวจสอบกับสำนักงานเขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร โดยตรง ใบ อ.1 บอกว่าเขตอนุญาตให้ก่อสร้างตามแบบที่ยื่นไว้ ส่วนเมื่อสร้างอาคารควบคุมเสร็จ จะมีการตรวจและออก ใบรับรอง (แบบ อ.6) ซึ่งเป็นหลักฐานว่าตัวอาคารผ่านการตรวจและพร้อมใช้งานตามกฎหมาย สองใบนี้คนละด่านกัน อย่านำมาปนกัน

• ขอตรวจสถานะใบ อ.1 ของโครงการกับฝ่ายโยธา สำนักงานเขตวัฒนา เพื่อยืนยันว่ามีใบอนุญาตตรงกับแบบที่โฆษณาขาย
• ถึงไซต์จริงบนซอยสุขุมวิท 31, ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) หรือ ซอย 24 แล้วมองหาป้าย อ.1 ที่ต้องติดไว้หน้าโครงการ — อ่านเลขที่อนุญาต จำนวนชั้น และชื่อเจ้าของ
• นับชั้นที่เทปูนขึ้นจริง เทียบกับจำนวนชั้นที่โบรชัวร์โฆษณา ช่วงเช้าวันทำงานเป็นเวลาที่เห็นภาพชัดที่สุด
• สังเกตว่ามีเครนหอสูง (tower crane) และคนงานทำงานอยู่จริงหรือไม่ ไซต์ที่เงียบในเช้าวันธรรมดาเป็นสัญญาณที่ต้องตั้งคำถาม
• ถ่ายรูปป้าย อ.1 และสภาพไซต์พร้อมวันที่ไว้เป็นหลักฐานของตัวเองทุกครั้งที่ไป

จุดที่ผู้ซื้อ off-plan พลาดกันบ่อย คือเข้าใจว่า 'จ่ายดาวน์ไป 40% แล้ว แปลว่างานสร้างไป 40%' ซึ่งไม่จริง งวดผ่อนดาวน์เป็น ตารางการชำระเงินที่เจ้าของโครงการกำหนด ไม่ใช่ตัววัดความคืบหน้างานก่อสร้างที่ผ่านการรับรอง สองอย่างนี้วิ่งแยกกันได้ ตัวอย่างง่ายๆ ถ้าคุณจ่ายดาวน์ไปราว 40% แต่ไปยืนดูไซต์บนซอย 39 แล้วโครงสร้างหยุดนิ่งอยู่แค่ไม่กี่ชั้นมาหลายเดือน ช่องว่างตรงนี้คือคำถามที่ควรทำเป็นหนังสือถามเจ้าของโครงการ ไม่ใช่ปล่อยผ่าน

วิธีเช็กสติง่ายๆ คือใช้ของที่สร้างเสร็จแล้วรอบ ดิ เอ็มโพเรียม และ ดิ เอ็มควอเทียร์ เป็นภาพตั้งต้นว่า 'เสร็จและมีคนอยู่' ในย่านนี้หน้าตาเป็นอย่างไร แล้วถามตัวเองว่าโครงการที่กำลังผ่อนดาวน์อยู่ ห่างจากภาพนั้นแค่ไหนเมื่อเทียบกับเงินที่จ่ายไปแล้ว ส่วนราคาต่อตารางเมตรในย่านพร้อมพงษ์ที่มักพูดถึงกันนั้นเป็นเพียงค่าประมาณและขยับได้ตลอด ควรตรวจสอบอีกครั้งก่อนตัดสินใจ และบทความนี้ไม่ได้รับประกันผลตอบแทนการลงทุนใดๆ เรื่องนั้นต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเอง

โครงการที่เริ่มส่อเค้าล่าช้า มักทิ้งร่องรอยให้เห็นก่อนที่เจ้าของโครงการจะแจ้งอะไรเป็นทางการ คนที่ไปเดินดูไซต์บนซอยสุขุมวิท 31, 39 และ 24 ซ้ำๆ หลายรอบ จะจับอาการได้เร็วกว่าคนที่รอฟังข่าวจากออฟฟิศขาย ประเด็นคือต้องดูด้วยตาตัวเองหลายครั้งในเวลาต่างกัน แล้วเทียบกับรูปที่เคยถ่ายไว้ ไม่ใช่ตัดสินจากการไปครั้งเดียว

• เครนหอสูงจอดนิ่งไม่ทำงานในหลายรอบที่ไปดูช่วงเช้าวันทำงาน
• โครงสร้างไม่ขึ้นชั้นใหม่เลยตลอด 2–3 เดือนที่คุณไปเช็กไซต์ซอย 31/39/24 ด้วยตัวเอง
• รายงาน EIA ยังขึ้นสถานะ 'อยู่ระหว่างพิจารณา' ทั้งที่เปิดการตลาดและเก็บเงินดาวน์ไปนานแล้ว
• ออฟฟิศขายเร่งให้จ่ายงวดดาวน์เพิ่ม ทั้งที่โครงสร้างบนไซต์แทบไม่ขยับ
• วันโอนถูกเลื่อนซ้ำๆ โดยให้เหตุผลคลุมเครือ ไม่มีกำหนดที่ชัดเจน