เช็กประวัติดีเวลลอปเปอร์ คอนโดพร้อมพงษ์ ก่อนวางเงินจองโครงการใหม่
การเลือกดีเวลลอปเปอร์คอนโดพร้อมพงษ์ ที่น่าเชื่อถือสำคัญกว่าความสวยของห้องตัวอย่างมาก เพราะการซื้อโครงการใหม่ในย่านนี้ส่วนใหญ่คือการซื้อก่อนสร้างเสร็จ วางเงินจองแล้วผ่อนดาวน์ไปอีก 1-3 ปีโดยที่ยังไม่เห็นตึกจริง บทความนี้รวบรวมวิธีตรวจสอบที่ทำได้เองด้วยข้อมูลจริง ไม่ต้องเชื่อโบรชัวร์อย่างเดียว ตั้งแต่การตามรอยโครงการเดิมในซอยสุขุมวิท 24, 31, 39 ไปจนถึงการอ่านงบการเงินบริษัทมหาชนบน SET และรีวิวลูกบ้าน โดยใช้ Noble State 39 ในซอยสุขุมวิท 39 เป็นกรณีตัวอย่างประกอบวิธีคิด
อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจริง
คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ
6 โครงการ · เรียงตามอันดับในบทความ
- พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ 4.1518 รีวิว
- Noble Refine 4.383 รีวิว
- The Address Sukhumvit 28 4.2118 รีวิว
- บ้านพร้อมพงษ์ 4.664 รีวิว
- พรีเมียร์ คอนโดมิเนียม 4.625 รีวิว
- คอนโดเลต ดเวล สุขุมวิท 26 4.592 รีวิว
ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้
สารบัญ
ทำไมต้องดูโปรไฟล์ดีเวลลอปเปอร์ ไม่ใช่แค่ห้องตัวอย่าง
ในย่านพร้อมพงษ์ การซื้อคอนโดโครงการใหม่มักหมายถึงการซื้อ ก่อนตึกสร้างเสร็จ คุณวางเงินจอง ทำสัญญา แล้วผ่อนดาวน์ไปอีก 1-3 ปีก่อนจะได้กุญแจจริง สิ่งที่คุณเห็นในวันนั้นคือห้องตัวอย่างที่ตกแต่งมาอย่างดี ไม่ใช่ตึกที่คุณจะได้อยู่จริง ความเสี่ยงที่แท้จริงจึงไม่ใช่ว่าห้องตัวอย่างสวยหรือไม่ แต่คือดีเวลลอปเปอร์รายนั้นสร้างเสร็จตรงเวลาไหม งานส่งมอบเรียบร้อยแค่ไหน และถ้าเป็นรายเล็กที่ไม่เคยมีผลงาน คุณจะเอาอะไรไปตัดสิน
ยกตัวอย่างโครงการที่คนกำลังชั่งใจกันอยู่ อย่าง Noble State 39 ที่เลขที่ 35 ซอยสุขุมวิท 39 ห่างจาก BTS พร้อมพงษ์ราว 450 เมตร เป็นอาคารสูง 38 ชั้น 349 ยูนิต พัฒนาโดย บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) การที่เราหยิบโครงการนี้มาเป็นตัวอย่างไม่ได้แปลว่าดีหรือไม่ดี แต่เพราะมันเป็นกรณีที่ตรวจสอบได้จริง บทความนี้จึงเป็นคู่มือ 'วิธีเช็ก' ล้วน ๆ ว่าก่อนวางเงินจองโครงการใหม่ คุณควรค้นอะไร ที่ไหน และอ่านมันอย่างไร ส่วนรายละเอียดข้อสัญญาที่ต้องไล่ดูก่อนจ่ายเงิน เราแยกไว้ในเช็กลิสต์สัญญาอีกชิ้นหนึ่ง
ตามรอยโครงการเดิมในซอยสุขุมวิท 24 / 31 / 39 ว่าโอนตรงเวลาไหม
วิธีที่เห็นผลที่สุดคือตามรอยผลงานเดิมของดีเวลลอปเปอร์ในละแวกเดียวกัน ซอยสุขุมวิท 24, 31, 39 รวมถึง 26, 28 และ 49 เป็นแหล่งคอนโดหนาแน่นที่สุดของพร้อมพงษ์ ถ้าดีเวลลอปเปอร์รายนั้นเคยสร้างตึกเสร็จในซอยเหล่านี้ คุณเดินไปดูของจริงได้ คุยกับลูกบ้านได้ และที่สำคัญคือเทียบ ปีที่ประกาศเปิดขาย กับ ปีที่ลูกบ้านย้ายเข้าจริง ได้ว่าห่างกันแค่ไหน ตึกที่โอนช้ากว่ากำหนดหลายปีมักทิ้งร่องรอยไว้ในรีวิวและประกาศขาย-เช่าต่อ
- ค้นชื่อดีเวลลอปเปอร์ + 'โครงการเดิม' ดูว่ามีตึกไหนสร้างเสร็จแล้วในพร้อมพงษ์หรือซอยใกล้เคียง แล้วจดปีเปิดขายที่เคยประกาศไว้
- เทียบกับปีที่ลูกบ้านเริ่มย้ายเข้าจริง โดยดูจากวันที่ในรีวิวและประกาศปล่อยเช่า-ขายต่อในตึกนั้น
- อ่านรีวิวลูกบ้านที่โฟกัสช่วงหลังโอน เรื่องคุณภาพงานส่งมอบ การเก็บงานซ่อม และการบริหารนิติบุคคล
- เดินไปดูตึกของจริงในวันธรรมดา สังเกตสภาพล็อบบี้ ลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง ว่าดูแลต่อเนื่องไหม
- สัญญาณดี คือโอนใกล้เคียงกำหนด รีวิวคงที่ ตึกเก่ายังดูแลดี; สัญญาณน่ากังวล คือโอนช้าหลายปี รีวิวบ่นเรื่องเดิมซ้ำ ไม่มีใครแก้
อันดับที่ 1: พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์
ตึกเทียบเคียง ซ.สุขุมวิท 24
คอนโดในซอยสุขุมวิท 24 ที่ใช้เป็นตัวอย่างเทียบคุณภาพงานส่งมอบและการบริหารส่วนกลางได้ดี ด้วยจำนวนรีวิวที่มากพอจะเห็นรูปแบบความเห็นของลูกบ้าน ไม่ใช่แค่เสียงเดียว ลองอ่านว่าคนบ่นหรือชมเรื่องอะไรซ้ำ ๆ แล้วนำไปตั้งคำถามกับโครงการใหม่ที่กำลังดูอยู่
- คะแนน Google
- ★ 4.1 (518 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 68 ซ.สุขุมวิท 24
อันดับที่ 2: Noble Refine
ผลงานเดิมของโนเบิล ซ.สุขุมวิท 26
อยู่ในซอยสุขุมวิท 26 และพัฒนาโดยค่ายโนเบิลเช่นเดียวกับ Noble State 39 จึงเป็นจุดเทียบที่ตรงที่สุดว่าดีเวลลอปเปอร์รายนี้ส่งมอบและดูแลหลังโอนอย่างไร คะแนนและรีวิวช่วยให้เห็นว่าตึกที่อยู่มานานแล้วยังบริหารดีไหม
- คะแนน Google
- ★ 4.3 (83 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:30–18:00
- ที่ตั้ง
- สุขุมวิท 26
อันดับที่ 3: The Address Sukhumvit 28
ตึกเทียบเคียง ซ.สุขุมวิท 28
อีกหนึ่งตึกที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่จริงในซอยสุขุมวิท 28 ใช้ดูเป็นมาตรฐานคุณภาพอาคารและการจัดการส่วนกลางในย่านได้ เทียบกับ LIV@49 และ 49 พลัส ในซอยสุขุมวิท 49 เพื่อดูว่าตึกระดับราคาใกล้กันดูแลต่างกันอย่างไร
- คะแนน Google
- ★ 4.2 (118 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 1 ซ. สุขุมวิท 28
อ่านงบการเงินบริษัทมหาชน และ take-up rate ให้เป็น
ถ้าดีเวลลอปเปอร์เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คุณมีข้อมูลชั้นดีให้อ่านฟรี โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ใช้ชื่อย่อหุ้น NOBLE และคุณเปิดดูงบการเงินกับข้อมูลผู้ถือหุ้นได้โดยตรงบนเว็บไซต์ SET สิ่งที่คนทั่วไปควรเหลือบดูคือรายงานงบการเงินและงบกระแสเงินสด ว่าบริษัทมีสภาพคล่องพอจะสร้างโครงการให้เสร็จไหม ย้ำว่านี่ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน และควรให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยอ่านก่อนตัดสินใจจริง
- take-up rate คือสัดส่วนยูนิตเปิดขายใหม่ที่ขายหรือเช่าได้ในช่วงเวลาหนึ่ง — ตัวเลขตลาดเดือน พ.ย. 2564 อยู่ที่ 18% ลดจาก 22% ในเดือน ต.ค. 2564 สะท้อนว่าตัวเลขนี้ขยับได้เร็วตามภาวะตลาด
- take-up rate ของตัวโครงการเองบอกทั้งดีมานด์และความเสี่ยงด้านเงินทุน ถ้าขายช้าต่อเนื่อง ดีเวลลอปเปอร์อาจกดดันกระแสเงินสดในช่วงก่อสร้าง
- งบกระแสเงินสดและหนี้สินในรายงาน SET ช่วยดูว่าบริษัทพึ่งเงินดาวน์ลูกค้ามากเกินไปไหม
- ทุกตัวเลขให้ตรวจสอบซ้ำกับเอกสารทางการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนสรุป
| โครงการ | สถานะ/ดีเวลลอปเปอร์ | ราคาขายโดยประมาณ | คะแนนลูกบ้าน |
|---|---|---|---|
| Noble State 39 (ซ.39) | โนเบิล (หุ้น NOBLE ใน SET) | ~6.9–31.6 ล้านบาท | ยังใหม่ — ใช้รีวิวตึกเดิมเทียบ |
| พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ (ซ.24) | ตึกเทียบเคียงที่สร้างเสร็จ | ตรวจสอบราคาตลาดปัจจุบัน | ★4.1 |
| Noble Refine (ซ.26) | ผลงานเดิมค่ายโนเบิล | ตรวจสอบราคาตลาดปัจจุบัน | ★4.3 |
| The Address Sukhumvit 28 (ซ.28) | ตึกเทียบเคียงที่สร้างเสร็จ | ตรวจสอบราคาตลาดปัจจุบัน | ★4.2 |
อ่านรีวิวลูกบ้านและจับธงแดงของรายเล็กที่ไม่มีแทร็กเรคคอร์ด
รีวิวลูกบ้านมีค่าก็ต่อเมื่อคุณแยกออกจากรีวิวการตลาด สิ่งที่ควรอ่านคือ รูปแบบความเห็นที่ซ้ำ ๆ มากกว่าคะแนนดาวเดี่ยว ๆ ให้จับเรื่องน้ำรั่ว ลิฟต์เสียบ่อย การบริหารนิติบุคคล และที่สำคัญที่สุดคือหลังโอนแล้วดีเวลลอปเปอร์ตามเก็บงานซ่อมเร็วแค่ไหน ตึกคะแนนสูงในพร้อมพงษ์ใช้เป็นภาพอ้างอิงว่า 'บริการหลังการขายที่ดีอ่านแล้วเป็นแบบไหน' ได้ดี
อันดับที่ 4: บ้านพร้อมพงษ์
ตัวอย่างอาฟเตอร์แคร์ดี ซ.สุขุมวิท 39
คะแนนลูกบ้านสูงในซอยสุขุมวิท 39 ซอยเดียวกับ Noble State 39 ใช้อ่านว่าตึกที่ลูกบ้านพอใจในระยะยาวนั้นรีวิวพูดถึงเรื่องอะไร มักเป็นเรื่องความเงียบ การดูแลส่วนกลางสม่ำเสมอ และนิติบุคคลที่ตอบสนองไว
- คะแนน Google
- ★ 4.6 (64 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- 147 ซ. สุขุมวิท 39
อันดับที่ 5: พรีเมียร์ คอนโดมิเนียม
คะแนนสูง ใกล้ ดิ เอ็มโพเรียม
อีกหนึ่งตึกคะแนนสูงริมสุขุมวิทใกล้ ดิ เอ็มโพเรียม ที่เวลาเปิดส่วนกลางยาวถึงสามทุ่ม สะท้อนการจัดการที่ใส่ใจผู้อยู่ ใช้เทียบว่ามาตรฐานการดูแลที่ลูกบ้านให้คะแนนสูงหน้าตาเป็นอย่างไร
- คะแนน Google
- ★ 4.6 (25 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 7:00–22:00
- ที่ตั้ง
- 21
อันดับที่ 6: คอนโดเลต ดเวล สุขุมวิท 26
คะแนนสูง ซ.สุขุมวิท 26
ตึกในซอยสุขุมวิท 26 ที่ได้คะแนนลูกบ้านสูง ใช้ควบกับ ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์ ในซอยเดียวกันเพื่อดูว่าตึกคะแนนดีกับคะแนนรองลงมาต่างกันที่รายละเอียดไหน เช่น ความเร็วการซ่อมและความสะอาดส่วนกลาง
- คะแนน Google
- ★ 4.5 (92 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- PHGC+78Q สุขุมวิท 26
- ไม่มีโครงการเดิมสร้างเสร็จให้เดินดู — นัดขอดูตึกที่เคยทำ หรือขอข้อมูลบริษัทในเครือที่มีผลงานจริง ถ้าให้ไม่ได้ถือเป็นธงแดง
- ไม่มีข้อมูลในตลาดหลักทรัพย์และไม่มีงบการเงินที่ตรวจสอบบัญชี — ขอดูงบและทุนจดทะเบียน แล้วให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยอ่านก่อนตัดสิน
- ส่วนลดพรีเซลก่อนสร้างที่ดุผิดปกติ — ถามให้ชัดว่าทำไมต้องเร่งขายขนาดนั้น ระวังสัญญาณกดดันกระแสเงินสด
- กำหนดแล้วเสร็จคลุมเครือหรือเลื่อนบ่อย — ขอกำหนดโอนเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา และเงื่อนไขค่าปรับเมื่อสร้างช้า โดยตรวจข้อกฎหมายกับผู้เชี่ยวชาญเสมอ
คำถามที่พบบ่อย
ดูยังไงว่าดีเวลลอปเปอร์คอนโดพร้อมพงษ์เชื่อถือได้ไหม
ให้ตามรอยโครงการเดิมของดีเวลลอปเปอร์รายนั้นในซอยใกล้เคียง เช่น สุขุมวิท 24, 31, 39 แล้วเทียบปีที่เคยประกาศเปิดขายกับปีที่ลูกบ้านย้ายเข้าจริงจากรีวิวและประกาศปล่อยเช่า-ขายต่อ ถ้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้เปิดงบการเงินบน SET ประกอบด้วย
take-up rate คอนโดคืออะไร ดูยังไงว่าโครงการเสี่ยงหรือไม่
take-up rate คือสัดส่วนยูนิตเปิดขายใหม่ที่ขายหรือเช่าได้ในช่วงเวลาหนึ่ง ถ้าตัวเลขของโครงการต่ำและขายช้าต่อเนื่อง อาจกดดันกระแสเงินสดของดีเวลลอปเปอร์ในช่วงก่อสร้าง เป็นตัวเลขที่ควรตรวจสอบควบคู่กับงบการเงินของบริษัท ไม่ใช่ดูตัวเดียวแล้วตัดสินใจ
เช็กงบการเงินบริษัทดีเวลลอปเปอร์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ได้ที่ไหน
เปิดดูได้ฟรีบนเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) โดยค้นชื่อย่อหุ้นของบริษัท เช่น NOBLE สำหรับโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ แล้วดูรายงานงบการเงินและงบกระแสเงินสดว่ามีสภาพคล่องพอสร้างโครงการให้เสร็จหรือไม่ ทั้งนี้ควรให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยอ่านก่อนตัดสินใจลงทุนจริง
Noble State 39 ตั้งอยู่ที่ไหน ใกล้ BTS พร้อมพงษ์แค่ไหน
โครงการอยู่ที่เลขที่ 35 ซอยสุขุมวิท 39 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา ห่างจาก BTS พร้อมพงษ์ประมาณ 450 เมตร เป็นอาคารสูง 38 ชั้น รวม 349 ยูนิต พัฒนาโดยโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์
รีวิวลูกบ้านคอนโดควรอ่านตรงไหนเป็นพิเศษ
ควรจับรูปแบบความเห็นที่ซ้ำ ๆ มากกว่าคะแนนดาวเดี่ยว ๆ โดยเฉพาะเรื่องน้ำรั่ว ลิฟต์เสียบ่อย การบริหารนิติบุคคล และความเร็วในการตามเก็บงานซ่อมหลังโอน ตึกคะแนนสูงในพร้อมพงษ์ เช่น บ้านพร้อมพงษ์ และพรีเมียร์ คอนโดมิเนียม ใช้เป็นภาพอ้างอิงได้ว่าบริการหลังการขายที่ดีมีลักษณะแบบไหน
บทสรุป
ก่อนวางเงินจองคอนโดใหม่ในพร้อมพงษ์ ใช้เวลาสักครึ่งวันตามรอยโครงการเดิมของดีเวลลอปเปอร์ในซอยใกล้เคียง อ่านงบการเงินบน SET ถ้าเป็นบริษัทจดทะเบียน และไล่รีวิวลูกบ้านช่วงหลังโอน สามอย่างนี้ให้ภาพเครดิตจริงมากกว่าห้องตัวอย่างและโบรชัวร์หลายเท่า หากพบว่าดีเวลลอปเปอร์รายนั้นไม่มีผลงานให้ตรวจสอบเลย หรือเป็นบริษัทที่ไม่เปิดเผยข้อมูลการเงิน ควรถือเป็นสัญญาณให้ระมัดระวังเพิ่มขึ้น และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย-การเงินก่อนเซ็นสัญญาจริงเสมอ
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — อาคาร ดีเอส ทาวเวอร์ 1(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — คอนโดเลต ดเวล สุขุมวิท 26(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — The Address Sukhumvit 28(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — บ้านพร้อมพงษ์(Google Maps) ↗
- 6.Google Maps — Noble Refine(Google Maps) ↗
- 7.Google Maps — LIV@49(Google Maps) ↗
- 8.Google Maps — เดอะ ดิโพลแมท 39(Google Maps) ↗
- 9.Google Maps — 49 พลัส(Google Maps) ↗
- 10.Google Maps — พรีเมียร์ คอนโดมิเนียม(Google Maps) ↗
- 11.Google Maps — ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์(Google Maps) ↗
- 12.Google Maps — CondoDee Eternal Property(Google Maps) ↗
- 13.Noble State 39 – เว็บไซต์ทางการ Noble Development(เว็บไซต์) ↗
- 14.รีวิว Noble State 39 – PropertyScout(เว็บไซต์) ↗
- 15.รีวิว Noble State 39 – CONDONAYOO(เว็บไซต์) ↗
- 16.ประกาศให้เช่าคอนโด Noble State 39 – ZmyHome(เว็บไซต์) ↗
- 17.NOBLE STATE 39 – Hipflat(เว็บไซต์) ↗
- 18.Noble State 39 project page – DDproperty(เว็บไซต์) ↗
- 19.NOBLE งบกระแสเงินสด – ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(เว็บไซต์) ↗
- 20.รายงานงบการเงิน – ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(เว็บไซต์) ↗
- 21.Property Sector อัตรา Take-up rate เดือน พ.ย. 2564 – กรุงเทพธุรกิจ(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
รีวิวคอนโดใหม่ ชุมชนญี่ปุ่น พร้อมพงษ์: ปล่อยเช่าง่ายจริงไหมในมุมนักลงทุน
ส่องคอนโดใหม่ในซอยชุมชนญี่ปุ่นพร้อมพงษ์ผ่านมุมนักลงทุน พร้อมยีลด์ที่พอเป็นไปได้จริงและความเสี่ยงพรีเซลที่ต้องเช็กก่อนจอง
คอนโดใหม่ สุขุมวิท 31: เจาะ FYNN ทำเลลึกในซอย กับราคาต่อ ตร.ม.
FYNN Sukhumvit 31 คอนโด Low Rise 63 ยูนิตลึกในซอย แลกความเงียบกับระยะเดิน 10–12 นาทีถึง BTS พร้อมพงษ์ คุ้มหรือไม่ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์การเดินทาง
คอนโดใหม่ ซอยสุขุมวิท 24 ติดสวนเบญจสิริ ราคาเปิดตัวคุ้มไหม
ราคาเปิดตัวคอนโดใหม่ ซอยสุขุมวิท 24 คุ้มกับ "ติดสวนเบญจสิริ" จริงหรือแค่คำโฆษณา เทียบตัวเลขต่อ ตร.ม. ให้ดูตรงๆ
ซื้อคอนโด off-plan พร้อมพงษ์ ซอยสุขุมวิท 39: เช็กลิสต์ก่อนวางเงินจอง
ซอยสุขุมวิท 39 เป็นซอยตันที่ราคา off-plan ผูกกับระยะเดินจริงและวิวที่อาจถูกบัง เช็กลิสต์เฉพาะทำเลนี้ก่อนวางเงินจอง