เช็กลิสต์ตรวจห้องก่อนเช่าพร้อมพงษ์ 20 จุด ที่คนเซ็นสัญญาไปแล้วมักเสียใจ

งานเช่าคอนโดพร้อมพงษ์ครึ่งหนึ่งจบลงตรงเอกสาร ไม่ใช่ตรงห้อง คำถามแรกที่ต้องเคลียร์คือคนที่นั่งเซ็นสัญญากับคุณเป็นเจ้าของห้องจริงหรือไม่ เพราะห้องในย่านนี้จำนวนไม่น้อยเจ้าของอยู่ต่างประเทศแล้วปล่อยผ่านคนกลาง ถ้าคนที่มาเซ็นไม่ใช่เจ้าของ เขาต้องถือ หนังสือมอบอำนาจ และชื่อในหนังสือมอบอำนาจต้องตรงกับชื่อเจ้าของในโฉนดห้องชุด (อ.ช.2) เป๊ะ ๆ ขอดูบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่ายเทียบกับเอกสารกรรมสิทธิ์ก่อนโอนเงินมัดจำทุกครั้ง

1. ขอสำเนาโฉนดห้องชุด (อ.ช.2) แล้วเทียบชื่อเจ้าของกับชื่อในสัญญาและในหนังสือมอบอำนาจว่าเป็นคนเดียวกัน
2. ถ้าเช่าผ่านคนกลาง ขอดูหนังสือมอบอำนาจตัวจริงที่ระบุชัดว่าเจ้าของมอบให้ 'ทำสัญญาเช่าและรับเงิน' ไม่ใช่แค่พาดูห้อง
3. เช็กว่าเงินประกันที่เรียกเก็บไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน — รวมสองก้อนไม่ควรเกิน 2 เดือน ตามประกาศ สคบ. ที่มีผลตั้งแต่ 30 มกราคม 2563
4. กติกา สคบ. นี้ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 ห้อง/ยูนิตขึ้นไป จึงควรถามว่าผู้ปล่อยเช่ารายนั้นเข้าข่ายหรือไม่ เพราะรายที่ปล่อยห้องเดียวอาจอยู่นอกเงื่อนไข
5. อ่านเงื่อนไขการคืนเงินประกันในสัญญาให้จบ ว่าคืนภายในกี่วันหลังย้ายออก และหักอะไรได้บ้าง
6. เก็บหลักฐานการโอนทุกก้อนเป็นลายลักษณ์อักษร อย่าจ่ายเงินสดโดยไม่มีใบรับ

1. เปิดก๊อกอ่างล้างหน้าและอ่างครัวสุด ดูแรงดันน้ำและว่าน้ำไหลใสไม่มีสนิม
2. เปิดฝักบัวค้างไว้ 1–2 นาที เช็กแรงดันและว่าน้ำอุ่น (ถ้ามีเครื่องทำน้ำอุ่น) ทำงานจริง
3. กดชักโครกดูว่าลงเร็ว ไม่มีน้ำไหลค้างตลอดเวลา
4. ส่องใต้อ่างล้างหน้าและใต้ซิงก์ครัวหารอยรั่ว คราบน้ำ หรือท่อชื้น
5. เปิดแอร์ทุกตัวในห้อง ตั้งเย็นสุด รอ 5 นาทีว่าเย็นจริง
6. ฟังเสียงแอร์ตอนทำงาน ว่ามีเสียงดังผิดปกติหรือสั่นหรือไม่
7. เช็กว่าคอยล์แอร์มีน้ำหยดหรือคราบน้ำที่ผนังใต้เครื่องหรือเปล่า และถามวันล้างแอร์ล่าสุด
8. ลองเสียบปลั๊กทุกเต้ารับด้วยที่ชาร์จโทรศัพท์ว่าจ่ายไฟทุกจุด
9. เปิด-ปิดไฟทุกดวงและสวิตช์ทุกตัว รวมไฟในตู้และไฟหัวเตียง
10. เปิดตู้เบรกเกอร์ดูว่าป้ายกำกับครบและไม่มีร่องรอยไหม้
11. สำรวจพื้นผิวเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นหารอยขีดข่วน รอยแตก รอยบุบ และคราบสกปรก
12. ลองเปิด-ปิดลิ้นชักและบานตู้ทุกบานว่าเลื่อนลื่นและปิดสนิท (ตามลิสต์ตรวจรับของแสนสิริ)
13. ทดสอบล็อกประตูหลักและคีย์การ์ด/กุญแจสำรองทุกดอกว่าใช้ได้
14. เปิด-ปิดหน้าต่างและประตูระเบียงทุกบาน เช็กว่าล็อกได้และยางขอบไม่เสื่อม
15. ตรวจขอบหน้าต่างและมุมระเบียงว่ามีรอยน้ำซึมหรือคราบชื้นหรือไม่
16. ส่องเพดาน มุมห้อง หลังตู้ และผนังห้องน้ำหาจุดเชื้อราหรือคราบดำ
17. เปิดน้ำในห้องน้ำแล้วดูว่าน้ำระบายลงจากพื้นเร็ว ไม่ขังเป็นแอ่ง
18. เช็กสัญญาณโทรศัพท์และ Wi-Fi ในทุกมุมห้อง โดยเฉพาะห้องนอนด้านใน
19. จดเลขมิเตอร์น้ำและไฟ ณ วันตรวจไว้ในโทรศัพท์
20. ถ่ายรูปทุกจุดที่เจอความเสียหาย พร้อมวันที่ เก็บเป็นหลักฐานก่อนเซ็น

ก๊อปลิสต์นี้ใส่โน้ตในมือถือแล้วเดินไล่ทีละห้อง เริ่มจากห้องน้ำและครัวที่ปัญหาน้ำมักซ่อนอยู่ ไปจบที่ระเบียงกับมุมอับที่เชื้อราชอบขึ้น จุดที่ 11–12 อ้างอิงรายการตรวจเฟอร์นิเจอร์ของแสนสิริโดยตรง เพราะรอยที่คุณไม่ถ่ายไว้วันนี้ อาจกลายเป็นเงินประกันที่ถูกหักตอนย้ายออก ใช้เวลาเดินจริงราว 30–45 นาที อย่ารีบเซ็นเพราะเจ้าของหรือคนกลางเร่ง

พร้อมพงษ์มีลักษณะเฉพาะที่ทำให้เช็กลิสต์มาตรฐานยังไม่พอ เรื่องแรกคือ แรงดันน้ำชั้นสูง ตึกสูงริมสุขุมวิทหลายแห่งจ่ายน้ำผ่านปั๊มและถังพักบนดาดฟ้า ห้องชั้นบน ๆ บางช่วงเวลาน้ำเบา จึงต้องลองฝักบัวบนชั้นจริงของห้องนั้น ไม่ใช่ห้องตัวอย่างชั้นล่าง เรื่องที่สองคือแอร์ในตึกโลว์ไรส์ยุค 90 แถวชุมชนญี่ปุ่นบน ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) และรอบ ๆ ซอย 33 ที่หลายเครื่องอายุมาก ควรถามวันล้างล่าสุดและฟังเสียงตอนคอมเพรสเซอร์ตัด เรื่องที่สามคือเสียง ห้องที่หันเข้าซอยด้านในใกล้สวนเบญจสิริจะเงียบกว่าห้องที่หันออกถนนสุขุมวิทมาก แต่ต้องไปยืนฟังเองสักครั้งตอนกลางคืน

1. จดเลขมิเตอร์น้ำและเลขมิเตอร์ไฟ ณ วันรับกุญแจ ถ่ายรูปหน้าปัดพร้อมวันที่ไว้ยันบิลย้อนหลัง
2. ดำเนินการเปิดหรือโอนมิเตอร์น้ำและไฟให้เรียบร้อยก่อนเข้าอยู่ อย่าปล่อยให้ค้างในชื่อผู้เช่าเก่า
3. ลงทะเบียนเป็นผู้พักอาศัยกับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อรับคีย์การ์ด สิทธิ์ใช้ส่วนกลาง และที่จอดรถ
4. ขอทราบว่านิติคิดค่าน้ำและค่าไฟในอัตราใด บางอาคารบวกเพิ่มจากอัตรารัฐ
5. แนบอัลบั้มรูปที่ถ่ายวันตรวจ (พร้อมวันที่) เข้ากับสัญญาฉบับที่เซ็น ให้ทั้งสองฝ่ายถือ

ตัวเลขในตารางคือ เพดานอัตราค่าไฟบ้านอยู่อาศัยที่รัฐกำหนด ผ่านการไฟฟ้านครหลวง ใช้เป็นตัวเทียบว่าเจ้าของหรือนิติที่เก็บค่าไฟต่อหน่วยกับคุณนั้นบวกเกินสมเหตุสมผลแค่ไหน หลายคอนโดคิดในอัตราที่สูงกว่านี้ ซึ่งทำได้ในทางปฏิบัติ แต่การรู้เพดานรัฐช่วยให้คุณต่อรองหรือถามเหตุผลได้ อัตราเหล่านี้อาจปรับได้ตามช่วงเวลา ควรตรวจสอบตัวเลขล่าสุดจาก กฟน. อีกครั้งก่อนตกลง ส่วนการจดเลขมิเตอร์วันรับห้องคือเกราะกันบิลย้อนหลัง เพราะถ้าไม่มีเลขตั้งต้น คุณจะเถียงยอดเดือนแรกไม่ได้เลย