ห้องรั่ว แอร์เสีย ใครต้องซ่อมคอนโดเช่าพร้อมพงษ์ เจ้าของหรือผู้เช่า

ก่อนจะเปิดสัญญาเช่าออกมาดูว่าเขียนอะไรไว้ ให้จำหลักตั้งต้นข้อนี้ไว้ก่อน กฎหมายเช่าทรัพย์วางเส้นแบ่งความรับผิดชอบไว้แล้วโดยอัตโนมัติ แม้สัญญาจะเงียบไม่พูดถึงเรื่องซ่อมเลยก็ตาม จุดเริ่มต้นอยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 546 ที่กำหนดว่าเจ้าของต้องส่งมอบห้อง ในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว คือใช้งานได้ครบตั้งแต่วันแรกที่ย้ายเข้า แปลว่าอะไรที่พังอยู่ก่อนหน้าคุณเซ็นสัญญา—รอยรั่วเดิม แอร์ที่เย็นไม่ลง—ไม่ใช่ภาระผู้เช่าตั้งแต่ต้น ส่วนของที่เสียระหว่างอยู่ กฎหมายแยกเป็นสองก้อน มาตรา 550 ให้เจ้าของ 'จัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็น' ขณะที่มาตรา 553 ให้ผู้เช่า 'บำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อย' เอง เส้นแบ่งจึงอยู่ตรงคำว่าจำเป็นและใหญ่ กับปกติและเล็ก

หลักง่าย ๆ ที่ใช้ตัดสินได้เกือบทุกกรณีคือ ถ้าเป็นการซ่อมใหญ่ที่จำเป็นเพื่อให้ห้องกลับมาใช้งานได้ตามปกติ นั่นคือหน้าที่เจ้าของ ถ้าเป็นการดูแลรักษาตามปกติที่ค่าใช้จ่ายไม่มากและเกิดจากการใช้งานประจำวัน นั่นคือหน้าที่ผู้เช่า และเพราะเป็นค่าตั้งต้นของกฎหมาย เจ้าของจะเขียนสัญญาโยนภาระซ่อมใหญ่ทั้งหมดมาให้ผู้เช่าแบบเหมารวมไม่ได้โดยง่าย หากมีข้อความทำนองนี้ในสัญญา ควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายช่วยดูก่อนเซ็น

คอนโดย่านพร้อมพงษ์ไม่ได้มีแต่ตึกใหม่หรูริมสุขุมวิท ลึกเข้าไปใน สุขุมวิท ซอย 39 (ซอยพร้อมพงษ์) และ ซอย 31 ยังมีอาคารโลว์ไรส์และมิดไรส์อายุสิบยี่สิบปีจำนวนมากที่ค่าเช่าจับต้องได้กว่าและเป็นที่นิยมในกลุ่มชุมชนญี่ปุ่นสุขุมวิท ปัญหาคือระบบท่อและงานระบบของตึกเหล่านี้ผ่านการใช้งานมานาน พอถึงหน้าฝนน้ำซึมตามฝ้าเพดานและรอยต่อผนังจึงเป็นเรื่องที่พบได้บ่อย ส่วนแอร์แบบแยกส่วนที่ติดตั้งมาตั้งแต่ตึกสร้าง เมื่ออายุใกล้สิบปีคอมเพรสเซอร์ก็เริ่มทยอยเสีย เครื่องทำน้ำอุ่นก็เช่นกัน ของพวกนี้ตรงกับคำว่า 'การซ่อมแซมที่จำเป็น' ตามมาตรา 550 เต็ม ๆ ซึ่งเป็นภาระเจ้าของ แต่เจ้าของห้องเก่าจำนวนหนึ่งมักพยายามผลักค่าใช้จ่ายมาที่ผู้เช่า เพราะเป็นเงินก้อนใหญ่

• น้ำซึมตามฝ้าและรอยต่อผนังหน้าฝน มักมาจากท่อไรเซอร์หรือรอยรั่วของตัวอาคาร ถือเป็นความชำรุดที่เจ้าของต้องซ่อม
• คอมเพรสเซอร์แอร์แยกส่วนอายุใกล้สิบปีที่หยุดทำงาน เป็นการซ่อมใหญ่ตามมาตรา 550 ไม่ใช่การล้างแอร์ตามปกติ
• เครื่องทำน้ำอุ่นที่พังเพราะหมดอายุการใช้งาน ตกเป็นภาระเจ้าของเช่นกัน
• ท่อในห้องที่ตันเพราะเศษผมหรือไขมันจากการใช้งานของผู้เช่าเอง อันนี้ผู้เช่าต้องจัดการตามมาตรา 553
• ท่อรวมของตึก (shared stack) ที่อุดตันจนย้อนกลับเข้าห้อง เป็นเรื่องของเจ้าของหรือฝ่ายนิติบุคคลอาคาร

เมื่อของเสีย สิ่งแรกที่ควรทำไม่ใช่โทรหาเจ้าของ แต่คือเก็บหลักฐาน ถ่ายรูปและวิดีโอจุดที่เสียในวันที่มันเกิดขึ้น โดยให้เห็นวันเวลาในไฟล์ และงัดรูปตอนตรวจรับห้องวันย้ายเข้ามาเทียบด้วย เพื่อยืนยันว่าตำหนินี้ไม่ได้มีมาแต่แรก จากนั้นแจ้งซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษร ทางที่ดีที่สุดในทางปฏิบัติคือแจ้งผ่าน LINE ถึงเอเจนต์หรือเจ้าของ ไม่ใช่โทรศัพท์ เพราะข้อความใน LINE มีวันเวลากำกับและย้อนกลับมาดูได้ เป็นหลักฐานว่าคุณแจ้งเมื่อไหร่ ที่สำคัญมาตรา 551 กำหนดว่าถ้าความชำรุดยังไม่ถึงกับใช้ห้องไม่ได้และเจ้าของยังแก้ได้ ผู้เช่า 'ต้องบอกกล่าวให้เจ้าของจัดการแก้ไขก่อน' คุณข้ามขั้นไปเรียกร้องอย่างอื่นไม่ได้ถ้ายังไม่แจ้ง

สมมติว่าคุณแจ้งครบถ้วน ให้เวลาสมเหตุสมผลแล้ว แต่เจ้าของยังเงียบ กฎหมายให้ทางออกสองทาง ทางแรกตามมาตรา 547 ถ้าคุณจำเป็นต้องออกค่าซ่อมใหญ่ที่เป็นหน้าที่เจ้าของไปก่อน เช่น เปลี่ยนคอมเพรสเซอร์แอร์ที่พัง คุณมีสิทธิเรียกเงินคืนหรือหักออกจากค่าเช่าได้ แต่สิทธินี้ครอบคลุมเฉพาะการซ่อมที่จำเป็นและสมควรเท่านั้น ไม่รวมการบำรุงรักษาปกติหรือซ่อมเล็กน้อยที่เป็นหน้าที่คุณอยู่แล้ว ทางที่สองตามมาตรา 551 ถ้าเจ้าของไม่ยอมซ่อมความชำรุดที่ร้ายแรงภายในเวลาอันสมควร และความชำรุดนั้นร้ายแรงพอที่จะสมควรเลิกสัญญา คุณบอกเลิกสัญญาได้ ทั้งสองทางมีเงื่อนไขและข้อจำกัดที่ต้องเข้าใจให้ครบก่อนใช้