ขายคอนโดพร้อมพงษ์เสียภาษีอะไรบ้าง ถือไม่ถึง 5 ปีเจอภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

เวลายื่นโอนคอนโดที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา ตัวเลขที่ผู้ขายคอนโดย่านพร้อมพงษ์ต้องเจอไม่ได้มีแค่ก้อนเดียว แต่แยกได้เป็นสี่ก้อนที่มีตรรกะต่างกัน ก้อนแรกคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาหลบไม่ได้เลย ก้อนที่สองคือคู่ที่ต้องเลือกจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% และก้อนสุดท้ายคือค่าธรรมเนียมการโอน 2% หลายคนเข้าใจผิดว่าต้องจ่ายทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์พร้อมกัน ซึ่งไม่จริง กฎหมายให้จ่ายเพียงตัวเดียว โดยขึ้นอยู่กับว่าคุณถือครองห้องมานานแค่ไหน

ตัวที่ทำให้บิลภาษีของผู้ขายคอนโดแถวสุขุมวิท ซอย 24 หรือซอย 39 พุ่งขึ้นก้อนใหญ่ที่สุด มักเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะคิดที่ 3.3% (SBT 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของ SBT) จากฐานที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อขายจริง กับห้องราคาระดับพร้อมพงษ์ 3.3% หมายถึงเงินหลายแสนบาททันที ตัวกระตุ้นให้ต้องจ่ายภาษีก้อนนี้มีสองเงื่อนไขที่ต้องเข้าพร้อมกัน คือถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นครบ 1 ปี

1. ถือครองห้องครบ 5 ปีขึ้นไป นับจากวันที่ในเอกสารกรรมสิทธิ์ ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะทันที
2. หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้น ครบ 1 ปีขึ้นไป ก่อนขาย แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี ก็ได้รับยกเว้นเช่นกัน
3. เมื่อได้รับยกเว้น SBT แล้ว ผู้ขายเปลี่ยนไปจ่ายอากรแสตมป์เพียง 0.5% ซึ่งต่ำกว่ามาก
4. การนับปีเริ่มจากวันที่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่วันที่จองหรือวันผ่อนดาวน์
5. กรณีได้ห้องมาโดยมรดกมีเงื่อนไขต่างออกไป ควรสอบถามกรมสรรพากรเป็นรายกรณี

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นก้อนที่ผู้ขายบุคคลธรรมดาหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่มีเหตุผลในการคำนวณที่ควรเข้าใจ ฐานภาษีคิดจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ ของกรมที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาขายจริงที่ตกลงกัน จากนั้นระบบจะหักค่าใช้จ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือนานยิ่งหักได้มาก โดยเพดานอยู่ที่ช่วงถือครอง 8 ปีขึ้นไป เหตุนี้คนที่ถือคอนโดแถวซอย 31 มานานจึงเสียภาษีก้อนนี้น้อยกว่าคนที่เพิ่งซื้อมาไม่กี่ปี

1. ตั้งฐานจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายที่แจ้ง
2. หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาเป็นเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีถือครอง (ยิ่งนานยิ่งหักมาก สูงสุดที่ช่วง 8 ปีขึ้นไป)
3. นำเงินได้ที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ให้ได้เงินได้เฉลี่ยต่อปี
4. คำนวณภาษีจากเงินได้เฉลี่ยต่อปีตามอัตราภาษีขั้นบันได
5. คูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง จึงได้ยอดหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

ลองวางห้องคอนโดย่านพร้อมพงษ์ราคา 12 ล้านบาทลงบนโต๊ะ แล้วเทียบสองสถานการณ์ให้เห็นภาพ กรณี A ถือมา 3 ปี และไม่เคยย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านห้องนั้น จึงเข้าเงื่อนไขต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เต็ม ๆ บวกภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่หักค่าใช้จ่ายได้น้อยเพราะถือครองสั้น ส่วนกรณี B ถือมา 6 ปี ได้รับยกเว้น SBT เหลือจ่ายเพียงอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายก็ต่ำลงเพราะหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า ตัวเลขด้านล่างเป็นเพียงภาพประกอบ ไม่ใช่ยอดจริง